Estancamiento a pesar de la demanda
Según explicó recientemente a la prensa el alcalde Tobias Eschenbacher, el proyecto de la Johann-Braun-Straße se ha estancado, a pesar de todos los preparativos. Aunque la denominada EOF (financiación orientada a los ingresos) estaba firmemente planificada, las solicitudes de financiación en toda Baviera en 2024 superaron con creces el presupuesto disponible, de 1.865 millones de euros. Al final, sólo se dispuso de unos 690 millones de euros. Los inversores privados o grupos constructores como wagnisFreiSam también se enfrentan a retos similares.
Uno de los principales puntos de crítica es que la empresa pública BayernHeim-GmbH, que construye ella misma viviendas sociales, también accede al mismo bote de financiación -y recibe una parte desproporcionada.
¿Qué significa esto para las personas que buscan vivienda?
El atasco en los proyectos de obra nueva tiene consecuencias concretas:
Menos pisos nuevos en el mercado, especialmente en el segmento asequible
Aumenta la presión sobre las propiedades existentes
Retrasos en los proyectos de construcción municipales y de cooperativas
Inseguridad para los inversores, ya que faltan compromisos de financiación
Se trata de un acontecimiento crítico, sobre todo en una localidad tan solicitada como Freising, por su proximidad a la Universidad Técnica de Múnich, al aeropuerto y a la floreciente región metropolitana de Múnich. La falta de nuevas viviendas afecta sobre todo a las familias, las familias monoparentales y las personas mayores con rentas más bajas.
Viviendas de segunda mano: Una alternativa (a menudo infravalorada)
En este mercado tan ajustado, las viviendas de segunda mano están ganando importancia, ya sea para ocuparlas en propiedad o como inversión. ¿Por qué?
✅ Disponibilidad inmediata: A diferencia de las nuevas construcciones planificadas, una propiedad de segunda mano puede ocuparse o alquilarse rápidamente.
✅ Construcción sólida: Muchos edificios de los años sesenta a noventa son técnicamente sólidos y pueden modernizarse.
✅ Valor estable: los precios han evolucionado positivamente a largo plazo, sobre todo en las zonas más solicitadas, como Neustift, Lerchenfeld o el centro de la ciudad.
✅ Oportunidades de financiación para la rehabilitación: Quienes modernizan sus viviendas para hacerlas más eficientes desde el punto de vista energético suelen beneficiarse de subvenciones del KfW o desgravaciones fiscales, aunque no en la misma medida que para los proyectos de nueva construcción.
✅ Libertad de negociación: La situación actual de los tipos de interés ha hecho que algunos vendedores estén más dispuestos a llegar a un acuerdo; merece la pena echar un vistazo más de cerca.
Conclusión: Quien busque ahora, que vigile el stock
La construcción de nuevas viviendas sociales y de protección oficial en Freising está paralizada, y parece que no se vislumbra el final de este bloqueo mientras no se disponga de financiación adicional. Así que cualquiera que busque actualmente una vivienda o esté pensando en invertir debería considerar seriamente las propiedades de segunda mano.
Consejo: Un piso bien situado que necesite una modernización puede convertirse en una auténtica casa de ensueño -o en una sólida inversión de capital- con la estrategia adecuada. Además, comprar hoy para vivir en él le hará independiente del mercado de alquiler a largo plazo.
¿Quiere saber qué inmuebles existentes en Freising merecen la pena actualmente?
Estaré encantado de ayudarle con un análisis de mercado bien fundamentado, una valoración profesional y las propuestas inmobiliarias adecuadas.
General-von-Nagel-Straße 8
85354 Freising
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