Calcolo dello spazio abitativo: calcolare correttamente i metri quadrati

Il calcolo della superficie abitabile è un aspetto importante della gestione immobiliare che riveste grande importanza sia per gli acquirenti e gli inquilini che per i proprietari. Il calcolo corretto della superficie abitabile non solo influisce sui prezzi di affitto o di vendita, ma anche sull'importo della tassa di proprietà. Piccole differenze possono rapidamente sommarsi a migliaia di euro.

Anche per i proprietari è molto importante determinare correttamente l'esatta superficie abitativa, poiché dalla superficie abitativa dipendono alcune voci della fattura dei servizi e dell'indennità di abitazione. Un'informazione errata, anche se specificata come tale nel catasto o nelle dichiarazioni di divisione, è uno dei motivi principali per cui molte bollette non sono corrette e possono essere contestate.

Il calcolo della superficie abitativa viene generalmente effettuato in base all'Ordinanza sulla superficie abitativa, a meno che non sia stato concordato o sia consuetudine un altro metodo di calcolo (Seconda Ordinanza sul calcolo, DIN 283, DIN 277).

Calcolo della superficie abitativa secondo la norma DIN 277

La DIN 277 è una norma tecnica che specifica i requisiti precisi per il calcolo della superficie degli edifici. Quando si applica il calcolo della superficie abitabile secondo la DIN 277, si seguono determinate regole e standard per determinare le dimensioni esatte della superficie abitabile.

Ciò include la considerazione di diverse stanze e aree all'interno della proprietà. La norma DIN 277 fornisce indicazioni dettagliate su come ciascuna di queste aree debba essere misurata e sommata per determinare la superficie abitabile totale.

Calcolo della superficie abitativa secondo l'Ordinanza sullo spazio abitativo

L'Ordinanza sullo spazio abitativo (WoFlV) si applica a livello nazionale e regola il calcolo dello spazio abitativo nelle proprietà residenziali. Questa ordinanza definisce alcuni criteri e regole per il calcolo della superficie abitativa, tra cui il modo in cui devono essere presi in considerazione determinati locali.

Differenze e analogie:

• Precisione: la DIN 277 è generalmente più precisa e dettagliata della Wohnflächenverordnung. Specifica esattamente come le diverse aree e gli elementi devono essere inclusi nel calcolo.

• Ambito di applicazione: la DIN 277 è generalmente utilizzata nell'industria edilizia e per gli immobili commerciali, mentre l'Ordinanza sullo spazio abitativo costituisce la base giuridica per la specificazione dello spazio abitativo nei contratti di affitto e di acquisto.

• Carattere vincolante: l'Ordinanza sullo spazio abitativo è di natura legislativa ed è giuridicamente vincolante per locatori e locatari. La DIN 277, invece, non è giuridicamente vincolante, ma è spesso utilizzata nella pratica.

Nella pratica, possono esserci differenze nel calcolo della superficie abitativa quando si applica la DIN 277 e l'Ordinanza sulla superficie abitativa.

Il metodo di calcolo della superficie abitativa dovrebbe essere specificato con precisione in un contratto di locazione o di acquisto, al fine di evitare possibili malintesi. In caso di controversie legali, spesso si fa riferimento all'Ordinanza sulla superficie abitabile come base.

Cosa si intende per superficie abitabile?

La superficie abitabile comprende generalmente tutti i locali di un appartamento o di una casa che possono essere utilizzati a scopo abitativo. Sono compresi

• Locali abitativi: comprendono il soggiorno, la camera da letto, la camera dei bambini e la camera degli ospiti. Queste stanze costituiscono di solito la parte principale della superficie abitativa.

• Cucina: la cucina è generalmente considerata a tutti gli effetti parte dello spazio abitativo, purché sia utilizzabile e abitabile. Sono comprese le cucine attrezzate e le zone pranzo.

• Bagno: anche il bagno è considerato parte dello spazio abitativo. Questo vale per i bagni principali, i bagni degli ospiti e i servizi igienici.

• Corridoi e corridoi: In molti casi anche i corridoi e i disimpegni sono inclusi nello spazio abitativo, a condizione che non siano troppo stretti o troppo lunghi.

• Ripostigli: a seconda delle dimensioni e dell'uso, i ripostigli come le cabine armadio o i magazzini possono essere considerati spazio abitativo.

• Balconi e terrazze: I balconi e le terrazze possono essere inclusi nello spazio abitativo a determinate condizioni, se sono coperti o riscaldabili. Tuttavia, questo varia a seconda del Paese e dello Stato federale.

Cosa non conta come spazio abitativo?

Le stanze o le aree non utilizzate a scopo abitativo non sono considerate spazio abitativo. Tali locali sono solitamente indicati come spazio utilizzabile nel calcolo della superficie abitativa, ad esempio

• Seminterrato: di norma, il seminterrato non conta come spazio abitativo, a meno che non venga convertito a fini residenziali e soddisfi i relativi requisiti.

• Soffitta: Anche il sottotetto non viene di norma conteggiato come spazio abitativo, a meno che non venga convertito in spazio abitativo e soddisfi i requisiti previsti per lo spazio abitativo.

• Locali tecnici e di servizio: locali come il locale caldaia, la lavanderia o il ripostiglio non sono considerati superficie abitabile.

• Garage e parcheggi: Anche i garage e i parcheggi non sono considerati spazi abitativi.

Calcolo dei metri quadrati - Come si calcolano i metri quadrati?

La superficie calpestabile viene calcolata in base al § 3 WohnFlV. I metri quadrati di un immobile vengono solitamente calcolati misurando la lunghezza e la larghezza delle singole stanze o aree e moltiplicando poi queste misure. Ecco un semplice esempio di calcolo:

Supponiamo di voler calcolare i metri quadrati di un soggiorno rettangolare.

Misurare la lunghezza e la larghezza:

• Misurare la lunghezza del soggiorno da una parete all'altra. Supponiamo che la lunghezza sia di 6 metri.
• Misurare poi la larghezza del soggiorno da un'altra parete alla parete opposta. Supponiamo che la larghezza sia di 4 metri.

Formula per il calcolo della superficie abitabile:

• Moltiplicare la lunghezza (6 metri) per la larghezza (4 metri) per calcolare la superficie: 6 metri x 4 metri = 24 metri quadrati.

In questo esempio, la superficie del soggiorno è di 24 metri quadrati. Questo è un semplice esempio di calcolo dei metri quadrati di un'area rettangolare.

Per le stanze o le aree di forma irregolare, è possibile dividere l'area in aree rettangolari o quadrate più piccole e poi sommare le aree di queste sottoaree per ottenere l'area totale.

Nel calcolo della superficie abitabile si deve tenere conto anche di caratteristiche particolari come soffitti inclinati o aree non accessibili.

Calcolo della superficie abitabile del balcone

In Germania esistono regole speciali per il calcolo della superficie abitabile di un balcone, stabilite nell'Ordinanza sullo spazio abitativo (WoFlV), che determina come balconi, logge, giardini pensili e terrazze siano inclusi nella superficie abitabile. Per il calcolo della superficie abitabile di un balcone è necessario attenersi ai seguenti passaggi:

1. Misurare la superficie del balcone: Misurare la superficie totale del balcone in metri quadrati.

2. Percentuale della superficie del pavimento: secondo l'articolo 4 della WoFlV, la superficie di un balcone viene generalmente aggiunta alla superficie abitabile solo in modo proporzionale. Di solito, solo il 25% della superficie del balcone viene considerato come superficie abitabile. Se le parti concordano diversamente o se il metodo di calcolo locale abituale è diverso, si può considerare anche fino al 50%.

3. Eseguire il calcolo: Moltiplicare la superficie misurata del balcone per la percentuale corrispondente (25 % o 50 %).

Esempio: Se il balcone ha una superficie di 10 metri quadrati e si applica la percentuale standard del 25%, la superficie abitabile presa in considerazione è di solito: 10m² × 0,25 = 2,5m².

Riassumendo:

1. Misurare la superficie del balcone in metri quadrati.
2. Moltiplicare la superficie per 0,25 (o 0,5 nel caso di un accordo o di un metodo di calcolo locale corrispondente).
3. Il risultato è la superficie del balcone aggiunta alla superficie abitabile.

Calcolo della superficie abitabile con tetti inclinati

In Germania, il calcolo della superficie abitabile in presenza di tetti inclinati viene effettuato in conformità all'Ordinanza sullo spazio abitativo (WoFlV) ed è standardizzato a livello nazionale. Si devono osservare i seguenti passaggi:

• Determinare l'altezza dei locali: Misurare le altezze libere dal pavimento al tetto spiovente per determinare le diverse fasce di altezza.
• Suddividere la superficie in base all'altezza del locale:
• • - Aree con un'altezza libera di almeno 2 metri: sono considerate interamente (100%) come spazio abitativo.
  • - Aree con un'altezza libera compresa tra 1 e 2 metri: sono incluse per metà (50%).
  • - Aree con altezza libera inferiore a 1 metro: Non vengono prese in considerazione e non rientrano nel calcolo della superficie abitabile.

Queste norme sono riportate nel § 4 No. 1 e 2 WoFlV.

Calcolo delle superfici: Misurare le superfici delle rispettive fasce di altezza. Moltiplicare la lunghezza per la larghezza del locale per determinare la superficie totale di ciascuna area.

Calcolo delle aree:

• Area di altezza ≥ 2 metri: si considera il 100% dell'area.
• Area tra 1 e 2 metri di altezza: si considera il 50% dell'area.
• Area < 1 metro di altezza: non si calcola.

Totalizzazione delle aree tassabili: Sommare le superfici conteggiate per ottenere la superficie abitabile totale del locale sotto il tetto a falde.

Esempio: un locale con una superficie di 20 m² ha la seguente distribuzione in altezza:

• 10 m² con un'altezza ≥ 2 metri: 10 m² × 100 % = 10 m²
• 5 m² con un'altezza compresa tra 1 e 2 metri: 5 m² × 50 % = 2,5 m²
• 5 m² con altezza < 1 metro: 5 m² × 0 % = 0 m²

Superficie abitabile totale ammissibile: 10 m² 2,5 m² = 12,5 m²

Questa procedura garantisce un calcolo corretto della superficie abitabile, tenendo conto del tetto spiovente in conformità all'Ordinanza sulle superfici abitabili.

Calcolo della superficie abitabile e imposta di proprietà

Il calcolo della superficie abitativa ha un impatto diretto sull'importo dell'imposta di proprietà. In Germania, l'imposta sulla proprietà viene ancora calcolata sulla base dei cosiddetti valori standardizzati, che a loro volta si basano sulla superficie abitabile dell'edificio. Questo metodo di calcolo sarà sostituito dal nuovo modello a partire dal 1° gennaio 2025.

In linea di principio, maggiore è la superficie abitativa, più alta è l'imposta sugli immobili. È quindi essenziale che i proprietari di immobili facciano eseguire il calcolo della superficie abitativa da un esperto per garantire un onere fiscale equo.