15.04.2025 • 7 min. Lesezeit
Inhalt dieses Artikels
Nach Jahren des Immobilienbooms und einer Phase der Preiskorrektur in den Jahren 2022 und 2023 stellt sich für 2024 die Frage: Ist die Talsohle erreicht? Der Markt zeigt sich differenziert: Während sich in einigen Regionen die Preise stabilisieren oder wieder leicht steigen, verzeichnen andere Regionen weiterhin Preisrückgänge. Besonders ältere Bestandsimmobilien stehen durch hohe Bau- und Sanierungskosten unter Druck, während in gefragten A-Lagen wieder verstärkt investiert wird. Allerdings unterscheiden sich die Preisentwicklungen je nach Region deutlich: Wo also sind Immobilien in Deutschland aktuell am teuersten – und wo am erschwinglichsten? Die VON POLL IMMOBILIEN Experten haben die Entwicklung der durchschnittlichen Kauf- und Mietpreise* der 400 Land- und Stadtkreise im Jahr 2024 gegenüber 2023 analysiert und insbesondere einen Blick auf die jeweils 20 teuersten beziehungsweise günstigsten Regionen hinsichtlich der Immobilienpreise geworfen.
'Der Immobilienmarkt steht im Zeichen neuer Chancen, auch wenn wirtschaftliche und geopolitische Unsicherheiten bestehen bleiben. Während Käufer weiterhin verstärkt auf Energieeffizienz und langfristige Wertstabilität achten, erfordert der Erwerb älterer Bestandsimmobilien eine genaue Kalkulation der Sanierungskosten. Gleichzeitig sorgen hohe Baukosten und eine anhaltende Wohnraumnachfrage für ein begrenztes Angebot an Neubauimmobilien, was vor allem die Mietpreise in die Höhe treibt. Diese sind 2024 nahezu flächendeckend gestiegen, in einigen Stadt- und Landkreisen sogar im zweistelligen Bereich. Gerade angesichts steigender Mieten ist der Erwerb von Wohneigentum eine sinnvolle Alternative, um sich dauerhaft vor steigenden Wohnkosten zu schützen und auch in die eigene Altersvorsorge und Altersabsicherung zu investieren. Zudem bietet der aktuelle Markt Immobilienkäufern die Möglichkeit, von gesunkenen Preisen in vielen Regionen zu profitieren, bevor die Nachfrage wieder anzieht. Wir empfehlen daher, jetzt zu handeln, statt abzuwarten – denn wer weiß, wie lange die aktuelle Marktlage mit reduzierteren Preisen noch anhält.'
Land- und Stadtkreise mit den teuersten Immobilienpreisen
Wenig überraschend ist, dass zu den Top-20-Regionen mit den teuersten Quadratmeterpreisen in Deutschland 14 Land- und Stadtkreise zählen, die sich allesamt in Bayern befinden. Außerdem vertreten sind die Bundesländer Schleswig-Holstein, Hessen, zweimal Baden-Württemberg sowie die Stadtkreise Hamburg und Berlin. Die höchsten Quadratmeterpreise deutschlandweit müssen Immobilienkäufer weiterhin in der Stadt München mit durchschnittlich 8.028 €/m2 (Miete: 19,62 €/m2) zahlen, gefolgt vom Landkreis München mit 7.424 €/m2 (Miete: 16,90 €/m2) sowie Miesbach in der Nähe des Tegernsees mit 7.301 €/m2 (Miete: 13,81 €/m2). Auch die bayerischen Landkreise Starnberg mit 6.975 €/m2 (Miete: 15,91 €/m2), Ebersberg mit 6.357 €/m2 (Miete: 15,04 €/m2) und Garmisch-Partenkirchen mit 6.206 €/m2 (Miete: 13,08 €/m2) gehören zur Spitzengruppe.
'Die Münchner Normalität heißt: wenig Wohnraum, aber hohe Nachfrage in der Stadt und im Landkreis. Allein sieben der 40 DAX-Unternehmen sind in München und dessen Umland angesiedelt. Zusätzlich lockt der Großraum München mit einem sehr hohen Freizeitwert, hervorragenden Schulen und Universitäten, einem großen Kunst- und Kulturangebot, sehr guter Infrastruktur und dem bayerischen Lebensgefühl. München ist und bleibt sehr gefragt. Der Immobilienmarkt in München und Umland ist solide. Die preislichen Über- und Untertreibungen am Markt sind bereinigt. Wir sind zurück in der Münchner Normalität. Herausfordernd bleibt allerdings der Immobilienneubau. Manche Bauträger stehen vor einer schwierigen Lage: Sie müssen mit hohen Preisen beim Grundstückserwerb rechnen, während gleichzeitig die Baukosten stark gestiegen sind. Zudem müssen sich Verkäufer weiterhin von unrealistischen Preisvorstellungen verabschieden – aber auch für Käufer wird es keine Schnäppchen geben. Im Vergleich zu anderen Ballungsräumen in Deutschland wird München in der Preisgestaltung immer etwas exklusiver sein.'
Unter den Top20 der teuersten Stadt- und Landkreise hinsichtlich der Immobilienpreise befindet sich auch der Landkreis Nordfriesland in Schleswig-Holstein mit durchschnittlich 6.153 €/m2 (Miete: 10,12 €/m2). Zudem sind hier die durchschnittlichen Quadratmeterpreise gegenüber dem Vorjahr um 2,4 Prozent gestiegen. Bemerkenswert ist hier, dass drei Viertel aller Stadt- und Landkreise im Jahr 2024 gegenüber dem Jahr 2023 eher einen Preisrückgang verzeichneten.
'Das hohe Preisniveau für Immobilien im Landkreis Nordfriesland wird weiterhin von den nordfriesischen Inseln getrieben, insbesondere natürlich von der Insel Sylt. Die aktuellen Quadratmeterpreise sind stabil geblieben. Es ist die Zeit für Möglichkeiten und der Wandel hin zum Käufermarkt schafft Spielraum für Preisverhandlungen. Wir sehen aber auch einen stärkeren Fokus auf Bestandsimmobilien, die preislich attraktiv geworden sind, während Neubauprojekte durch hohe Baukosten und meist teuer eingekaufte Grundstücke geprägt sind.'
Abb. 1: Entwicklung der Kauf- und Mietpreise in den 20 Land- und Stadtkreisen mit den teuersten Quadratmeterpreisen, 2024 versus 2023 (Grafik: von Poll Immobilien GmbH)
Zwischen circa 5.000 €/m2 und 6.000 €/m2 müssen Kaufinteressenten für Wohnimmobilien durchschnittlich in Hamburg (Miete: 13,46 €/m2), im Landkreis Freising (Miete: 12,78 €/m2) sowie dem Landkreis und der Stadt Rosenheim (Miete: 11,92 €/m2 beziehungsweise 13,01 €/m2), Freiburg im Breisgau (Miete: 14,04 €/m2), Frankfurt am Main (Miete: 15,29 €/m2), in den Landkreisen Dachau (Miete: 15,32 €/m2), Bad Tölz-Wolfratshausen (Miete: 13,35 €/m2) sowie Fürstenfeldbruck (Miete: 15,54 €/m2) kalkulieren. Auffällig ist in dieser Gruppe, dass nur in Freiburg im Breisgau die Quadratmeterpreise für Häuser und Eigentumswohnungen 2024 gegenüber 2023 gestiegen sind – um 4,9 Prozent.
'Die Immobilienpreise in Freiburg im Breisgau haben sich stabilisiert – auch wenn in einigen Segmenten noch leichte Rückgänge zu verzeichnen sind, vor allem bei höherpreisigen oder sanierungsbedürftigen Immobilien. Besonders gefragt bleiben energetisch hochwertige Wohnungen und Häuser in guten Lagen. Herausforderungen sind nach wie vor die hohen Finanzierungskosten sowie die gestiegenen regulatorischen Anforderungen. Insgesamt zeigt sich der Markt in Freiburg aber widerstandsfähig mit einer deutlichen Verschiebung hin zu gut vorbereiteten und flexibel agierenden Käufern. Grundsätzlich müssen sich Verkäufer auf längere Vermarktungszeiten und realistischere Preisvorstellungen einstellen. Immobilien mit Sanierungsbedarf oder schlechter Energiebilanz dürften weiterhin schwerer vermittelbar sein. Flexible Preisverhandlungen und eine gute Präsentation der Objekte sind entscheidend. In Top-Lagen finden sich nach wie vor Käufer mit ausreichend Eigenkapital.'
Ebenso zu den 20 Regionen mit den teuersten Immobilienpreisen in Deutschland gehören die deutsche Hauptstadt Berlin mit durchschnittlich 4.870 €/m2 (Miete: 15,00 €/m2), die Landkreise Erding mit 4.835 €/m2 (Miete: 12,75 €/m2) und Berchtesgadener Land mit 4.813 €/m2 (Miete: 11,17 €/m2) sowie Stuttgart mit 4.756 €/m2 (Miete: 14,70 €/m2).
Land- und Stadtkreise mit den günstigsten Immobilienpreisen
Nach den teuersten Regionen ist ebenso ein Blick auf die Stadt- und Landkreise interessant, in denen der durchschnittliche Quadratmeterpreis bei Wohnimmobilien zum Kauf deutschlandweit am günstigsten ist. Auffällig ist, dass unter den 20 günstigsten Regionen insgesamt 17 Stadt- beziehungsweise Landkreise ostdeutscher Bundesländer liegen, darunter vor allem Thüringen, Sachsen, Sachsen-Anhalt und Brandenburg. Demzufolge müssen Immobilienkäufer am wenigsten in den thüringischen Landkreisen Greiz mit durchschnittlich 1.133 €/m2 (Miete: 5,64 €/m2), Altenburger Land mit 1.179 €/m2 (Miete: 5,87 €/m2), dem Saale-Orla-Kreis mit 1.190 €/m2 (Miete: 6,63 €/m2) und im sächsischen Vogtlandkreis mit 1.196 €/m2 (Miete: 6,63 €/m2) rechnen.
Entgegen dem Trend, dass die Immobilienpreise 2024 gegenüber 2023 mehrheitlich gesunken sind, kletterten sie unter den 20 günstigsten Stadt- und Landkreisen im Saale-Orla-Kreis um 13,8 Prozent nach oben – die damit drittstärkste Preissteigerung bei Wohnimmobilien deutschlandweit – sowie in Elbe-Elster um 12,8 Prozent, in Hildburghausen um 7,2 Prozent, in Wittenberg um 4,7 Prozent, im Erzgebirgskreis um 4,2 Prozent und im Stadtkreis Gera um 1,3 Prozent.
'Der Immobilienmarkt in Thüringen zeigt eine differenzierte Entwicklung. In den urbanen Zentren wie Erfurt, Weimar und Jena bleiben die Preise aufgrund der stabilen Nachfrage weitgehend konstant. Im ländlichen Raum hingegen führen eine schrumpfende und alternde Bevölkerungsentwicklung sowie der steigende Leerstand zu sinkenden Immobilienpreisen. Immerhin haben Käufer hier eine größere Auswahl und können oftmals bessere Konditionen verhandeln. Verkäufer müssen aber mit längeren Vermarktungszeiten rechnen. Es ist zu erwarten, dass sich die beschriebenen Trends fortsetzen. In den Städten Thüringens wird verstärkt in die städtebauliche Verdichtung investiert, um der hohen Nachfrage gerecht zu werden. Gleichzeitig gibt es Bestrebungen, den ländlichen Raum durch Förderprogramme und Infrastrukturprojekte zu revitalisieren und so dem demografischen Rückgang entgegenzuwirken.'
Zwischen 1.200 €/m2 und 1.300 €/m2 liegen die durchschnittlichen Immobilienpreise bei Häusern und Eigentumswohnungen im sächsischen Erzgebirgskreis (Miete: 5,56 €/m2), im brandenburgischen Elbe-Elster (Miete: 6,08 €/m2), im sächsischen Landkreis Görlitz (Miete: 5,65 €/m2) sowie in den thüringischen Landkreisen Unstrut-Hainich-Kreis (Miete: 6,35 €/m2), Saalfeld-Rudolstadt (Miete: 6,83 €/m2), dem Stadtkreis Gera (Miete: 6,22 €/m2), dem Kyffhäuserkreis (Miete: 6,63 €/m2) sowie im Sachsen-Anhalt gelegenen Landkreis Mansfeld-Südharz (Miete: 6,03 €/m2).
Abb. 2: Entwicklung der Kauf- und Mietpreise in den 20 Land- und Stadtkreisen mit den günstigsten Quadratmeterpreisen, 2024 versus 2023 (Grafik: von Poll Immobilien GmbH)
Unter den Top20 der günstigsten Regionen, wenn auch oberen Bereich, gehören zudem die Landkreise Zwickau in Sachsen mit durchschnittlich 1.307 €/m2 (Miete: 5,81 €/m2), der Salzlandkreis in Sachsen-Anhalt mit 1.314 €/m2 (Miete: 6,15 €/m2), Holzminden in Niedersachsen mit 1.385 €/m2 (Miete: 6,46 €/m2), Wittenberg in Sachsen-Anhalt mit 1.387 €/m2 (Miete: 6,51 €/m2), Hildburghausen in Thüringen mit 1.387 €/m2 (Miete: 7,11 €/m2), Lüchow-Dannenberg in Niedersachsen mit 1.403 €/m2 (Miete: 6,81 €/m2), Werra-Meißner-Kreis in Hessen mit 1.408 €/m2 (Miete: 6,80 €/m2) und Eichsfeld in Thüringen mit 1.410 €/m2 (Miete: 7,54 €/m2).
Abb. 3: Übersicht zu den Land- und Stadtkreisen mit den teuersten und günstigsten Kauf- und Mietpreisen, 2024 (Grafik: von Poll Immobilien GmbH)
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Tabellarische Übersicht und Ranking zu den Immobilienpreisen 2024 aller Land- und Stadtkreise in Deutschland, nach Bundesländer sortiert.
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*Die Datengrundlage der Kaufpreis- und Mietpreisanalyse bei Ein- und Zweifamilienhäusern sowie Wohnungen beruht auf den durchschnittlichen Angebotspreisen im Jahr 2024 und 2023 von empirica-regio (VALUE Markdaten) und VON POLL IMMOBILIEN Research (2025).
