"La perla del Danubio": una mirada al mercado inmobiliario de la capital húngara

ENTREVISTA CON DOMONKOS GYÖRGY, SOCIO LICENCIATARIO DE VON POLL REAL ESTATE BUDAPEST.

Budapest no es sólo la capital de Hungría, sino también el corazón económico, social y cultural del país. Está declarada Patrimonio de la Humanidad por la UNESCO y alberga numerosos monumentos y lugares de interés arquitectónico espectaculares, como la Ciudadela de Buda, el Palacio Real con su barrio de castillos de 800 años de antigüedad, el edificio del Parlamento en el malecón de Pest y la basílica del centro de la ciudad. Los numerosos balnearios y lidos, así como la característica cultura de los cafés, son sólo algunos de los aspectos que contribuyen a la alta calidad de vida en la "Perla del Danubio". Los socios licenciatarios de VON POLL REAL ESTATE Budapest, Domonkos György y Dr Kató Zoltán, lo saben todo sobre las características especiales de la ciudad y son las personas adecuadas con las que hablar cuando se trata de comprar una propiedad en Hungría, especialmente en Budapest. Domonkos György ofrece una visión de la situación actual del mercado y muestra lo que los futuros compradores internacionales, en particular, deben tener en cuenta.

Señor György, ¿podría resumirnos brevemente la situación? ¿Cuál es la situación actual del mercado inmobiliario en Budapest?

DOMONKOS GYÖRGY

Tras estancarse en 2023 debido a la elevada inflación, el aumento de los tipos de interés hipotecarios y la consiguiente caída del poder adquisitivo, el mercado inmobiliario de Budapest experimentó un importante repunte en 2024. Tras la caída de los precios en 2022, volvieron a registrarse subidas de dos dígitos; por ejemplo, los precios de los condominios en Budapest aumentaron un 14,3%. Las cifras de transacciones también volvieron a aumentar, ya que muchas de las compras aplazadas anteriormente se realizaron en 2024 debido a la mejora de las condiciones de los tipos de interés. Desde entonces, las propiedades buscadas en buen estado se han intermediado en un plazo de dos a tres meses, y las propiedades exclusivas en ubicaciones privilegiadas a menudo incluso en unas pocas semanas. Los pisos de dos a tres dormitorios, en particular, son populares entre los inversores nacionales e internacionales, ya que pueden alquilarse a largo plazo con una buena relación calidad-precio. Budapest sigue estando infravalorada en comparación con otras capitales de Europa Central y Oriental; esta diferencia de precios se reducirá a largo plazo. Por lo tanto, Budapest tiene un gran potencial de revalorización.

¿Qué tendencias y previsiones ve para los próximos años?

DOMONKOS GYÖRGY

Este año, una parte importante de las ayudas estatales y de los fondos ahorrados se invertirá en la renovación y rehabilitación de los inmuebles existentes. Por tanto, esto desempeñará un papel importante en los próximos años. Como en muchas otras metrópolis, en Budapest hay escasez de viviendas disponibles. Por ello, no es casualidad que los promotores inmobiliarios estén lanzando nuevos proyectos con creciente ímpetu, sobre todo en el segmento residencial. De hecho, el número de permisos de construcción concedidos en el primer trimestre de 2025 se triplicó en comparación con el año anterior. Por tanto, veremos un crecimiento significativo en este segmento a medio y largo plazo. Esto incluye no sólo proyectos residenciales más pequeños, sino en algunos casos barrios enteros de la ciudad, como Marina City en el distrito 13 a orillas del Danubio. Pero también hay fuertes inversiones en varios barrios del distrito 14, en Zugló.

¿Cuáles son las regiones más populares de Budapest con los valores más estables?

DOMONKOS GYÖRGY

Básicamente, hay varios distritos y barrios que son especialmente populares entre los inversores. El más codiciado es el distrito 13 -al norte del centro de la ciudad, en el lado de Pest-, donde actualmente se está construyendo un gran número de pisos nuevos. Pero el distrito 11, en la parte de Buda, al suroeste de la ciudad, también está muy solicitado. Además, el centro de Budapest es tradicionalmente muy popular. En el céntrico distrito 5 hay una gran selección de pisos exclusivos de primera calidad. Los distritos vecinos 6, 7, 8 y 9 también se encuentran entre las localidades con una excelente calidad de vida, aunque ofrecen precios algo más moderados que el distrito 5. No se incluyen aquí los precios de los pisos con vistas al Danubio, que se encuentran entre las mejores ubicaciones de la ciudad y son mucho más caros. Las zonas más caras se encuentran en los distritos 2 y 12, al oeste de Budapest. Los compradores potenciales encontrarán aquí numerosas zonas verdes, un barrio residencial tranquilo y amplias casas unifamiliares y chalets.

¿Cuál es la proporción de compradores internacionales en Hungría y Budapest? ¿De dónde proceden?

DOMONKOS GYÖRGY

En todo el país, la proporción de compradores internacionales es sólo del dos al tres por ciento. En Budapest, sin embargo, es significativamente mayor, en torno al doce por ciento. Los compradores chinos son los más activos en el mercado inmobiliario de Budapest, especialmente en los distritos 7, 8 y 13, cerca del centro de la ciudad, donde ya tienen fuertes lazos comunitarios. Tras el Brexit, el número de compradores británicos también ha aumentado significativamente. Después de los chinos, son actualmente el mayor grupo de compradores en Budapest. También hay muchos compradores de Vietnam, pero la proporción de compradores rusos y ucranianos también ha aumentado. Aunque los compradores alemanes constituyen el mayor grupo de compradores internacionales en todo el país, la proporción es menor en la propia capital. Esto se debe a que los compradores alemanes tienden a preferir zonas más rurales, como el lago Balatón y otras regiones del Transdanubio.

¿Es difícil para los compradores internacionales obtener una hipoteca o financiación?

DOMONKOS GYÖRGY

Para los clientes internacionales es relativamente fácil conseguir un préstamo, sobre todo si tienen permiso de residencia en Hungría. La mayoría de los bancos húngaros ofrecen préstamos hipotecarios a compradores internacionales, sobre todo de la Unión Europea. Sin embargo, la concesión de préstamos está sujeta a varias condiciones: por ejemplo, es una ventaja demostrar que se tienen ingresos en Hungría o un empleo de larga duración en Hungría. En algunos casos, también se exige una dirección húngara, un número de identificación fiscal y una cuenta bancaria húngara. En general, se exige al menos entre un 20% y un 30% de capital propio. Algunos bancos también aceptan ingresos extranjeros, pero deben demostrarse mediante certificados del empleador, extractos bancarios y declaraciones de la renta.

¿En qué se diferencia el proceso de compra para compradores internacionales del de los nacionales? ¿Existen obstáculos legales?

DOMONKOS GYÖRGY

En principio, el proceso de compra de una vivienda en Hungría es similar para los compradores nacionales e internacionales. No obstante, hay algunos aspectos que los compradores internacionales deben tener en cuenta. Los ciudadanos de la UE pueden adquirir inmuebles residenciales en las mismas condiciones que los ciudadanos húngaros, es decir, sin autorización adicional. Los ciudadanos de fuera de la UE, en cambio, deben solicitar un permiso especial para la compra al organismo gubernamental competente y un número de identificación fiscal húngaro a la Administración Nacional de Impuestos y Aduanas. El procedimiento de autorización puede alargar el plazo de tramitación. También hay que prestar atención a la representación legal, la normativa fiscal y los posibles requisitos de visado.

¿Existen peculiaridades culturales en el mercado inmobiliario húngaro que los posibles compradores internacionales deban conocer?

DOMONKOS GYÖRGY

El regateo desempeña un papel importante en el mercado inmobiliario húngaro. Los compradores internacionales, en particular, deben saber que los precios suelen ser negociables. El margen de negociación depende, naturalmente, de la ubicación y el estado del inmueble. Una propiedad en el Danubio, por ejemplo, rara vez sale al mercado, por lo que hay poco margen de negociación en este caso. Además, en el segmento de la propiedad residencial es habitual presentar ofertas. El apoyo de expertos inmobiliarios locales es esencial para estar óptimamente preparado para las características especiales del mercado inmobiliario húngaro, como la interpretación de los títulos de propiedad, la normativa local, las condiciones geográficas y los mecanismos del mercado.

¿Cómo pueden beneficiarse los clientes de su red y su experiencia?

DOMONKOS GYÖRGY

Nuestros expertos inmobiliarios cuentan con muchos años de experiencia en la intermediación inmobiliaria. Además, como parte de la red VON POLL IMMOBILIEN, trabajamos según las normas alemanas, lo que nos diferencia claramente en el mercado. Esto también requiere que nuestros asesores inmobiliarios sigan una formación continua para garantizar la alta calidad de nuestro servicio. VON POLL REAL ESTATE Budapest ofrece a sus clientes un servicio personalizado y un apoyo experto al más alto nivel durante todo el proceso de intermediación. Ayudamos a los compradores internacionales a navegar por el mercado inmobiliario húngaro, a encontrar las oportunidades más adecuadas para ellos y les asistimos en los procesos legales y financieros.

¿Qué servicios adicionales ofrecen a los clientes internacionales para facilitarles la compra de propiedades a nivel local?

DOMONKOS GYÖRGY

Los clientes internacionales encontrarán en nuestra oficina de Budapest contactos competentes en alemán, inglés, español e incluso chino, entre otros idiomas. Nuestros servicios van mucho más allá de los meros análisis de mercado, las evaluaciones detalladas de la ubicación y el precio de los inmuebles y la determinación de la rentabilidad potencial. Ofrecemos a nuestros clientes internacionales servicios de traducción, asesoramiento jurídico sólido y apoyo en la obtención de autorizaciones y comprobación de documentos. También nos encargamos de las negociaciones y, si es necesario, ayudamos en la gestión de visados y permisos de residencia. Así pues, los interesados de otros países están en las mejores manos con nosotros y se benefician de nuestra experiencia en el apoyo a una clientela internacional.

Señor György, muchas gracias por esta interesante entrevista.

Encontrará más información sobre el equipo que rodea a Domonkos György de VON POLL REAL ESTATE Budapest, así como la oferta inmobiliaria actual in situ, datos de contacto y mucho más en https://www.von-poll.com/de/immobilienmakler/budapest.