"Το μαργαριτάρι του Δούναβη" - μια ματιά στην αγορά ακινήτων στην ουγγρική πρωτεύουσα

ΣΥΝΈΝΤΕΥΞΗ ΜΕ ΤΟΝ DOMONKOS GYÖRGY, LICENSE PARTNER ΣΤΗ VON POLL REAL ESTATE BUDAPEST.

Η Βουδαπέστη δεν είναι μόνο η πρωτεύουσα της Ουγγαρίας, αλλά και η οικονομική, κοινωνική και πολιτιστική καρδιά της χώρας. Αποτελεί μνημείο παγκόσμιας πολιτιστικής κληρονομιάς της UNESCO και φιλοξενεί μια σειρά από εντυπωσιακά αξιοθέατα και αρχιτεκτονικά αξιοθέατα - όπως η Ακρόπολη της Βούδας, το Βασιλικό Παλάτι με την 800 ετών συνοικία του κάστρου, το κτίριο του κοινοβουλίου στο ανάχωμα της Πέστης και η βασιλική στο κέντρο της πόλης. Τα πολυάριθμα ιαματικά λουτρά και lidos καθώς και η ιδιαίτερη κουλτούρα των καφενείων είναι μερικές μόνο πτυχές που συμβάλλουν στην υψηλή ποιότητα ζωής στο "Μαργαριτάρι του Δούναβη". Οι κύριοι συνεργάτες της VON POLL REAL ESTATE Βουδαπέστη, Domonkos György και Dr Kató Zoltán, γνωρίζουν τα πάντα για τα ιδιαίτερα χαρακτηριστικά της πόλης και είναι οι κατάλληλοι άνθρωποι για να μιλήσετε όταν πρόκειται για αγορά ακινήτου στην Ουγγαρία - ειδικά στη Βουδαπέστη. Ο Domonkos György δίνει μια εικόνα της τρέχουσας κατάστασης της αγοράς και δείχνει τι πρέπει να έχουν κατά νου ιδίως οι υποψήφιοι διεθνείς αγοραστές.

Κύριε György, θα μπορούσατε να συνοψίσετε εν συντομία την κατάσταση; Ποια είναι η τρέχουσα κατάσταση στην αγορά ακινήτων της Βουδαπέστης;

DOMONKOS GYÖRGY

Μετά την καθυστέρηση που σημειώθηκε το 2023 λόγω του υψηλού πληθωρισμού, της αύξησης των επιτοκίων των ενυπόθηκων δανείων και της συνακόλουθης μείωσης της αγοραστικής δύναμης, η αγορά ακινήτων της Βουδαπέστης παρουσίασε σημαντική ανάκαμψη το 2024. Μετά τη μείωση των τιμών το 2022, παρατηρήθηκαν τώρα και πάλι διψήφιες αυξήσεις τιμών - για παράδειγμα, οι τιμές για τα διαμερίσματα στη Βουδαπέστη αυξήθηκαν κατά 14,3%. Οι αριθμοί των συναλλαγών αυξήθηκαν επίσης και πάλι, καθώς πολλές από τις αγορές που είχαν αναβληθεί προηγουμένως πραγματοποιήθηκαν το 2024 λόγω των βελτιωμένων συνθηκών των επιτοκίων. Έκτοτε, τα περιζήτητα ακίνητα σε καλή κατάσταση διαμεσολαβούνται εντός δύο έως τριών μηνών, ενώ τα αποκλειστικά ακίνητα σε προνομιακές τοποθεσίες συχνά ακόμη και εντός λίγων εβδομάδων. Ειδικά τα διαμερίσματα δύο έως τριών υπνοδωματίων είναι δημοφιλή τόσο στους εγχώριους όσο και στους διεθνείς επενδυτές, καθώς μπορούν να εκμισθωθούν μακροπρόθεσμα με καλή σχέση τιμής-απόδοσης. Η Βουδαπέστη εξακολουθεί να είναι υποτιμημένη σε σύγκριση με άλλες πρωτεύουσες της Κεντρικής και Ανατολικής Ευρώπης - αυτή η διαφορά τιμών θα μειωθεί μακροπρόθεσμα. Επομένως, υπάρχουν σημαντικές δυνατότητες αύξησης της αξίας της Βουδαπέστης.

Ποιες τάσεις και προβλέψεις βλέπετε για τα επόμενα χρόνια;

DOMONKOS GYÖRGY

Φέτος, ένα σημαντικό ποσοστό της κρατικής στήριξης και των εξοικονομημένων κεφαλαίων θα επενδυθεί στην ανακαίνιση και την ανακαίνιση των υφιστάμενων ακινήτων. Συνεπώς, αυτό θα διαδραματίσει σημαντικό ρόλο τα επόμενα χρόνια. Όπως και σε πολλές άλλες μητροπόλεις, στη Βουδαπέστη υπάρχει έλλειψη διαθέσιμου ζωτικού χώρου. Επομένως, δεν είναι τυχαίο ότι οι κατασκευαστές ακινήτων δρομολογούν νέα έργα με αυξανόμενη δυναμική, ιδίως στον τομέα των κατοικιών. Στην πραγματικότητα, ο αριθμός των οικοδομικών αδειών που εκδόθηκαν το πρώτο τρίμηνο του 2025 τριπλασιάστηκε σε σύγκριση με το προηγούμενο έτος. Επομένως, θα δούμε σημαντική ανάπτυξη σε αυτόν τον τομέα μεσοπρόθεσμα και μακροπρόθεσμα. Αυτό περιλαμβάνει όχι μόνο μικρότερα οικιστικά έργα, αλλά σε ορισμένες περιπτώσεις ολόκληρες γειτονιές της πόλης, όπως η Marina City στο 13ο διαμέρισμα στον Δούναβη. Αλλά υπάρχουν επίσης ισχυρές επενδύσεις σε αρκετές γειτονιές στην 14η συνοικία στο Ζούγκλο.

Πού είναι οι πιο δημοφιλείς περιοχές της Βουδαπέστης με τις πιο σταθερές τιμές;

DOMONKOS GYÖRGY

Βασικά, υπάρχουν αρκετές συνοικίες και γειτονιές που είναι ιδιαίτερα δημοφιλείς στους επενδυτές. Η πιο περιζήτητη είναι η 13η συνοικία - βόρεια του κέντρου της πόλης στην πλευρά της Πέστης - όπου κατασκευάζεται σήμερα μεγάλος αριθμός νέων διαμερισμάτων. Αλλά και η 11η συνοικία στην πλευρά της Βούδας στα νοτιοδυτικά της πόλης έχει επίσης μεγάλη ζήτηση. Επιπλέον, το κέντρο της Βουδαπέστης είναι παραδοσιακά πολύ δημοφιλές. Στην κεντρική 5η συνοικία υπάρχει μεγάλη ποικιλία από αποκλειστικά premium διαμερίσματα. Οι γειτονικές συνοικίες 6, 7, 8 και 9 συγκαταλέγονται επίσης μεταξύ των περιοχών με εξαιρετική ποιότητα διαβίωσης, αν και προσφέρουν κάπως πιο μέτριες τιμές από την 5η συνοικία. Οι τιμές των διαμερισμάτων με θέα στον Δούναβη δεν περιλαμβάνονται εδώ - αυτά είναι από τις καλύτερες τοποθεσίες της πόλης και είναι πολύ πιο ακριβά. Οι πιο ακριβές περιοχές βρίσκονται στις περιφέρειες 2 και 12 στα δυτικά της Βουδαπέστης. Οι υποψήφιοι αγοραστές θα βρουν εδώ πολυάριθμες περιοχές πρασίνου, μια ήσυχη κατοικημένη γειτονιά και ευρύχωρες μονοκατοικίες και βίλες.

Πόσο υψηλό είναι το ποσοστό των διεθνών αγοραστών στην Ουγγαρία και τη Βουδαπέστη; Και από πού προέρχονται οι υποψήφιοι αγοραστές;

DOMONKOS GYÖRGY

Σε εθνικό επίπεδο, το ποσοστό των διεθνών αγοραστών είναι μόνο δύο με τρία τοις εκατό. Στη Βουδαπέστη, ωστόσο, είναι σημαντικά υψηλότερο, περίπου δώδεκα τοις εκατό. Οι Κινέζοι αγοραστές είναι οι πιο δραστήριοι στην αγορά ακινήτων της Βουδαπέστης - ιδίως στις περιοχές 7, 8 και 13 κοντά στο κέντρο της πόλης, όπου έχουν ήδη ισχυρούς κοινοτικούς δεσμούς. Μετά το Brexit, ο αριθμός των Βρετανών αγοραστών έχει επίσης αυξηθεί σημαντικά. Μετά τους Κινέζους, αποτελούν σήμερα τη μεγαλύτερη ομάδα αγοραστών στη Βουδαπέστη. Υπάρχουν επίσης πολλοί αγοραστές από το Βιετνάμ, αλλά το ποσοστό των Ρώσων και Ουκρανών αγοραστών έχει επίσης αυξηθεί. Παρόλο που οι Γερμανοί αγοραστές αποτελούν τη μεγαλύτερη ομάδα διεθνών αγοραστών σε εθνικό επίπεδο, το ποσοστό είναι χαμηλότερο στην ίδια την πρωτεύουσα. Ο λόγος για αυτό είναι ότι οι Γερμανοί αγοραστές τείνουν να προτιμούν πιο αγροτικές περιοχές, όπως η λίμνη Μπάλατον και άλλες περιοχές της Τρανσδανουβίας.

Πόσο δύσκολο είναι για τους διεθνείς αγοραστές να λάβουν υποθήκη ή χρηματοδότηση;

DOMONKOS GYÖRGY

Είναι σχετικά εύκολο για τους διεθνείς πελάτες να λάβουν δάνειο - ειδικά εάν έχουν άδεια διαμονής στην Ουγγαρία. Οι περισσότερες ουγγρικές τράπεζες προσφέρουν ενυπόθηκα δάνεια για διεθνείς αγοραστές - ιδίως από την Ευρωπαϊκή Ένωση. Ωστόσο, η χορήγηση δανείων υπόκειται σε διάφορες προϋποθέσεις: για παράδειγμα, η απόδειξη εισοδήματος στην Ουγγαρία ή η μακροχρόνια απασχόληση στην Ουγγαρία αποτελεί πλεονέκτημα. Σε ορισμένες περιπτώσεις, απαιτείται επίσης ουγγρική διεύθυνση, αριθμός φορολογικού μητρώου και ουγγρικός τραπεζικός λογαριασμός. Σε γενικές γραμμές, απαιτείται τουλάχιστον 20 έως 30 τοις εκατό ίδια κεφάλαια. Ορισμένες τράπεζες αποδέχονται επίσης το εισόδημα από το εξωτερικό, αλλά αυτό πρέπει να αποδεικνύεται με πιστοποιητικά εργοδότη, τραπεζικές δηλώσεις και φορολογικές δηλώσεις.

Πώς διαφέρει η διαδικασία αγοράς για τους διεθνείς αγοραστές από εκείνη για τους εγχώριους αγοραστές; Υπάρχουν νομικά εμπόδια;

DOMONKOS GYÖRGY

Κατ' αρχήν, η διαδικασία αγοράς ακινήτων στην Ουγγαρία είναι παρόμοια για τους εγχώριους και τους διεθνείς αγοραστές. Ωστόσο, υπάρχουν ορισμένες πτυχές που πρέπει να έχουν κατά νου οι διεθνείς αγοραστές. Οι πολίτες της ΕΕ μπορούν να αγοράσουν οικιστικά ακίνητα υπό τους ίδιους όρους με τους Ούγγρους πολίτες - δηλαδή χωρίς πρόσθετη άδεια. Οι πολίτες τρίτων χωρών, από την άλλη πλευρά, πρέπει να ζητήσουν ειδική άδεια για την αγορά από την αρμόδια κυβερνητική υπηρεσία και ουγγρικό φορολογικό αριθμό από την Εθνική Φορολογική και Τελωνειακή Διοίκηση. Η διαδικασία χορήγησης άδειας μπορεί να παρατείνει τον χρόνο διεκπεραίωσης. Θα πρέπει επίσης να δοθεί προσοχή στη νομική εκπροσώπηση, στους φορολογικούς κανονισμούς και στις πιθανές απαιτήσεις θεώρησης.

Υπάρχουν πολιτισμικές ιδιαιτερότητες στην ουγγρική αγορά ακινήτων που θα πρέπει να γνωρίζουν οι υποψήφιοι διεθνείς αγοραστές;

DOMONKOS GYÖRGY

Η διαπραγμάτευση παίζει πράγματι σημαντικό ρόλο στην ουγγρική αγορά ακινήτων. Ειδικά οι διεθνείς αγοραστές θα πρέπει να γνωρίζουν ότι οι τιμές είναι συνήθως διαπραγματεύσιμες. Το περιθώριο διαπραγμάτευσης εξαρτάται φυσικά από την τοποθεσία και την κατάσταση του ακινήτου. Ένα ακίνητο στον Δούναβη, για παράδειγμα, βγαίνει σπάνια στην αγορά, οπότε στην περίπτωση αυτή δεν υπάρχουν πολλά περιθώρια διαπραγμάτευσης. Επιπλέον, στον τομέα των οικιστικών ακινήτων συνηθίζεται η υποβολή προσφορών. Η υποστήριξη από τοπικούς εμπειρογνώμονες σε θέματα ακινήτων είναι απαραίτητη προκειμένου να είστε βέλτιστα προετοιμασμένοι για τα ιδιαίτερα χαρακτηριστικά της ουγγρικής αγοράς ακινήτων - όπως η ερμηνεία των κτηματολογικών πράξεων, οι τοπικοί κανονισμοί, οι γεωγραφικές συνθήκες και οι μηχανισμοί της αγοράς.

Πώς μπορούν οι πελάτες να επωφεληθούν από το δίκτυο και την εμπειρία σας;

DOMONKOS GYÖRGY

Οι ειδικοί μας σε θέματα ακινήτων διαθέτουν πολυετή εμπειρία στη μεσιτεία ακινήτων. Επιπλέον, ως μέλος του δικτύου VON POLL IMMOBILIEN, εργαζόμαστε σύμφωνα με τα γερμανικά πρότυπα, γεγονός που μας διαφοροποιεί σαφώς στην αγορά. Αυτό απαιτεί επίσης από τους συμβούλους ακινήτων μας να υποβάλλονται σε συνεχή μετεκπαίδευση, προκειμένου να διασφαλίζεται η σταθερά υψηλή ποιότητα των υπηρεσιών μας. Η VON POLL REAL ESTATE Βουδαπέστη προσφέρει στους πελάτες της εξατομικευμένη εξυπηρέτηση και εξειδικευμένη υποστήριξη στο υψηλότερο επίπεδο καθ' όλη τη διάρκεια της μεσιτικής διαδικασίας. Βοηθάμε τους διεθνείς αγοραστές να περιηγηθούν στην ουγγρική αγορά ακινήτων, να βρουν τις καταλληλότερες ευκαιρίες για αυτούς και να συνδράμουμε στις νομικές και οικονομικές διαδικασίες.

Ποιες πρόσθετες υπηρεσίες προσφέρετε στους διεθνείς πελάτες σας για να τους διευκολύνετε την αγορά ακινήτων σε τοπικό επίπεδο;

DOMONKOS GYÖRGY

Οι διεθνείς πελάτες θα βρουν αρμόδιους επαφές στο γραφείο μας στη Βουδαπέστη - στα γερμανικά, τα αγγλικά, τα ισπανικά και ακόμη και τα κινέζικα, μεταξύ άλλων γλωσσών. Οι υπηρεσίες μας υπερβαίνουν κατά πολύ τις απλές αναλύσεις της αγοράς, τις λεπτομερείς εκτιμήσεις της τοποθεσίας και των τιμών των ακινήτων και τον προσδιορισμό των πιθανών αποδόσεων. Προσφέρουμε στους διεθνείς πελάτες μας μεταφραστικές υπηρεσίες, έγκυρες νομικές συμβουλές και υποστήριξη στην απόκτηση αδειών και στον έλεγχο εγγράφων. Επίσης, αναλαμβάνουμε τις διαπραγματεύσεις και, εφόσον απαιτείται, βοηθάμε στη διαχείριση των θεωρήσεων και των αδειών παραμονής. Οι ενδιαφερόμενοι από άλλες χώρες βρίσκονται επομένως στα καλύτερα χέρια μαζί μας και επωφελούνται από την τεχνογνωσία μας στην υποστήριξη διεθνούς πελατείας.

Κύριε György, σας ευχαριστώ πολύ για αυτή την ενδιαφέρουσα συνέντευξη.

Περισσότερες πληροφορίες σχετικά με την ομάδα γύρω από τον Domonkos György από τη VON POLL REAL ESTATE Βουδαπέστης καθώς και την τρέχουσα προσφορά ακινήτων στο χώρο, στοιχεία επικοινωνίας και πολλά άλλα μπορείτε να βρείτε στη διεύθυνση https://www.von-poll.com/de/immobilienmakler/budapest.