La "Perla del Danubio": uno sguardo al mercato immobiliare della capitale ungherese

INTERVISTA A DOMONKOS GYÖRGY, LICENCE PARTNER DI VON POLL REAL ESTATE BUDAPEST.

Budapest non è solo la capitale dell'Ungheria, ma anche il cuore economico, sociale e culturale del Paese. È patrimonio dell'umanità dell'UNESCO e ospita una serie di spettacolari attrazioni e punti di forza architettonici, tra cui la Cittadella di Buda, il Palazzo Reale con il suo quartiere del castello risalente a 800 anni fa, il palazzo del Parlamento sul lungofiume di Pest e la basilica nel centro della città. I numerosi centri termali e lidi, nonché la caratteristica cultura dei caffè, sono solo alcuni degli aspetti che contribuiscono all'alta qualità della vita nella "Perla del Danubio". I partner di VON POLL REAL ESTATE Budapest, Domonkos György e Dr. Kató Zoltán, conoscono bene le peculiarità della città e sono le persone giuste con cui parlare quando si tratta di acquistare un immobile in Ungheria, in particolare a Budapest. Domonkos György ci dà un'idea della situazione attuale del mercato e ci indica quali sono le cose che i potenziali acquirenti internazionali dovrebbero tenere a mente.

Signor György, può riassumere brevemente la situazione? Qual è la situazione attuale del mercato immobiliare di Budapest?

DOMONKOS GYÖRGY

Dopo una fase di stallo nel 2023 a causa dell'elevata inflazione, dell'aumento dei tassi di interesse sui mutui e della conseguente diminuzione del potere d'acquisto, il mercato immobiliare di Budapest ha registrato una significativa ripresa nel 2024. Dopo il calo dei prezzi nel 2022, si sono registrati nuovamente aumenti a due cifre - ad esempio, i prezzi dei condomini a Budapest sono aumentati del 14,3%. Anche le transazioni sono aumentate di nuovo, poiché molti degli acquisti precedentemente rimandati sono stati realizzati nel 2024 grazie al miglioramento delle condizioni dei tassi di interesse. Da allora, le proprietà ricercate e in buone condizioni sono state intermediate nel giro di due o tre mesi, e quelle esclusive in posizioni privilegiate spesso anche nel giro di poche settimane. In particolare, gli appartamenti con due o tre camere da letto sono molto apprezzati dagli investitori nazionali e internazionali, in quanto possono essere affittati a lungo termine con un buon rapporto qualità-prezzo. Budapest è ancora sottovalutata rispetto ad altre capitali dell'Europa centrale e orientale - questa differenza di prezzo si ridurrà nel lungo periodo. Esiste quindi un notevole potenziale di crescita del valore di Budapest.

Quali tendenze e previsioni vede per i prossimi anni?

DOMONKOS GYÖRGY

Quest'anno, una parte significativa del sostegno statale e dei fondi risparmiati sarà investita nella ristrutturazione e nel rinnovo degli immobili esistenti. Questo aspetto avrà quindi un ruolo importante nei prossimi anni. Come in molte altre metropoli, anche a Budapest c'è una carenza di spazio abitativo disponibile. Non è quindi un caso che gli sviluppatori immobiliari stiano lanciando nuovi progetti con sempre maggiore slancio, soprattutto nel segmento residenziale. Infatti, il numero di licenze edilizie rilasciate nel primo trimestre del 2025 è triplicato rispetto all'anno precedente. Nel medio-lungo termine, quindi, assisteremo a una crescita significativa di questo segmento. Questo comprende non solo progetti residenziali di piccole dimensioni, ma in alcuni casi interi quartieri cittadini, come Marina City nel 13° distretto sul Danubio. Ma ci sono anche forti investimenti in diversi quartieri del 14° distretto di Zugló.

Quali sono le regioni di Budapest con i valori più stabili?

DOMONKOS GYÖRGY

Fondamentalmente, ci sono diversi distretti e quartieri che sono particolarmente apprezzati dagli investitori. Il più ambito è il 13° distretto, a nord del centro della città, sul lato di Pest, dove attualmente si sta costruendo un gran numero di nuovi appartamenti. Ma anche l'11° distretto sul lato di Buda, nella parte sud-occidentale della città, è molto richiesto. Inoltre, il centro di Budapest è tradizionalmente molto popolare. Nel 5° distretto centrale c'è un'ampia scelta di appartamenti esclusivi e di qualità. Anche i vicini distretti 6, 7, 8 e 9 sono tra le località con un'eccellente qualità abitativa, sebbene offrano prezzi un po' più moderati rispetto al 5° distretto. Non sono inclusi i prezzi degli appartamenti con vista sul Danubio, che sono tra i migliori della città e sono molto più costosi. Le zone più costose si trovano nei distretti 2 e 12, nella parte occidentale di Budapest. I potenziali acquirenti troveranno qui numerose aree verdi, un quartiere residenziale tranquillo e spaziose case unifamiliari e ville.

Qual è la percentuale di acquirenti internazionali in Ungheria e a Budapest? E da dove provengono i potenziali acquirenti?

DOMONKOS GYÖRGY

A livello nazionale, la percentuale di acquirenti internazionali è solo del 2-3%. A Budapest, invece, la percentuale è molto più alta, circa il dodici per cento. Gli acquirenti cinesi sono i più attivi sul mercato immobiliare di Budapest, soprattutto nei distretti 7, 8 e 13, vicino al centro città, dove hanno già forti legami con la comunità. Dopo la Brexit, anche il numero di acquirenti britannici è aumentato in modo significativo. Dopo i cinesi, sono attualmente il gruppo più numeroso di acquirenti a Budapest. Ci sono anche molti acquirenti provenienti dal Vietnam, ma è aumentata anche la percentuale di acquirenti russi e ucraini. Sebbene gli acquirenti tedeschi costituiscano il gruppo più numeroso di acquirenti internazionali a livello nazionale, la percentuale è più bassa nella capitale. Il motivo è che gli acquirenti tedeschi tendono a privilegiare le zone più rurali, come il lago Balaton e altre regioni della Transdanubia.

Quanto è difficile per gli acquirenti internazionali ottenere un mutuo o un finanziamento?

DOMONKOS GYÖRGY

Per i clienti internazionali è relativamente facile ottenere un mutuo, soprattutto se hanno un permesso di soggiorno in Ungheria. La maggior parte delle banche ungheresi offre mutui ipotecari per gli acquirenti internazionali, soprattutto se provenienti dall'Unione Europea. Tuttavia, la concessione dei mutui è soggetta a diverse condizioni: ad esempio, la dimostrazione di un reddito in Ungheria o di un impiego a lungo termine in Ungheria costituisce un vantaggio. In alcuni casi, sono richiesti anche un indirizzo ungherese, un codice fiscale e un conto bancario ungherese. In generale, è richiesto un capitale proprio di almeno il 20-30%. Alcune banche accettano anche il reddito estero, ma questo deve essere dimostrato da certificati del datore di lavoro, estratti conto e dichiarazioni dei redditi.

Come si differenzia il processo di acquisto per gli acquirenti internazionali da quello per gli acquirenti nazionali? Ci sono ostacoli legali?

DOMONKOS GYÖRGY

In linea di massima, il processo di acquisto di un immobile in Ungheria è simile per gli acquirenti nazionali e internazionali. Tuttavia, ci sono alcuni aspetti che gli acquirenti internazionali dovrebbero tenere a mente. I cittadini dell'UE possono acquistare immobili residenziali alle stesse condizioni dei cittadini ungheresi, ossia senza ulteriori autorizzazioni. I cittadini extracomunitari, invece, devono richiedere un permesso speciale per l'acquisto all'agenzia governativa competente e un codice fiscale ungherese all'Amministrazione nazionale delle imposte e delle dogane. La procedura di autorizzazione può allungare i tempi di elaborazione. Occorre inoltre prestare attenzione alla rappresentanza legale, alle normative fiscali e all'eventuale obbligo di visto.

Ci sono peculiarità culturali nel mercato immobiliare ungherese che i potenziali acquirenti internazionali dovrebbero conoscere?

DOMONKOS GYÖRGY

La contrattazione gioca un ruolo importante nel mercato immobiliare ungherese. Gli acquirenti internazionali, in particolare, dovrebbero sapere che i prezzi sono solitamente negoziabili. Le possibilità di negoziazione dipendono naturalmente dalla posizione e dalle condizioni dell'immobile. Una proprietà sul Danubio, ad esempio, viene raramente messa sul mercato, quindi in questo caso c'è poco spazio per la negoziazione. Inoltre, nel segmento degli immobili residenziali è consuetudine presentare offerte. Il supporto di esperti immobiliari locali è essenziale per essere preparati al meglio alle peculiarità del mercato immobiliare ungherese, come l'interpretazione degli atti catastali, le normative locali, le condizioni geografiche e i meccanismi di mercato.

Come possono i clienti beneficiare della vostra rete e della vostra esperienza?

DOMONKOS GYÖRGY

I nostri esperti immobiliari hanno molti anni di esperienza nell'intermediazione immobiliare. Inoltre, in quanto parte della rete VON POLL IMMOBILIEN, lavoriamo secondo gli standard tedeschi, il che ci distingue chiaramente sul mercato. Ciò richiede anche che i nostri consulenti immobiliari si sottopongano a una formazione continua per garantire una qualità sempre elevata del nostro servizio. VON POLL REAL ESTATE Budapest offre ai suoi clienti un servizio personalizzato e un'assistenza esperta ai massimi livelli durante l'intero processo di intermediazione. Aiutiamo gli acquirenti internazionali a orientarsi nel mercato immobiliare ungherese, a trovare le opportunità più adatte a loro e ad assisterli nelle procedure legali e finanziarie.

Quali servizi aggiuntivi offrite ai clienti internazionali per facilitare l'acquisto di immobili in loco?

DOMONKOS GYÖRGY

Nel nostro ufficio di Budapest i clienti internazionali troveranno contatti competenti in tedesco, inglese, spagnolo e persino in cinese, tra le altre lingue. I nostri servizi vanno ben oltre le semplici analisi di mercato, le valutazioni dettagliate della posizione e dei prezzi degli immobili e la determinazione dei potenziali rendimenti. Offriamo ai nostri clienti internazionali servizi di traduzione, una solida consulenza legale e un supporto per l'ottenimento di autorizzazioni e il controllo dei documenti. Ci occupiamo anche delle trattative e, se necessario, della gestione dei visti e dei permessi di soggiorno. Gli interessati provenienti da altri Paesi sono quindi in ottime mani con noi e beneficiano della nostra esperienza nell'assistenza a una clientela internazionale.

Signor György, la ringrazio per questa interessante intervista.

Ulteriori informazioni sul team di Domonkos György di VON POLL REAL ESTATE Budapest, sull'attuale offerta immobiliare, sui contatti e molto altro ancora sono disponibili sul sito https://www.von-poll.com/de/immobilienmakler/budapest.