15.04.2025 • 7 min. tempo di lettura
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Dopo anni di boom immobiliare e una fase di correzione dei prezzi nel 2022 e 2023, la domanda per il 2024 è: il mercato ha toccato il fondo? Il mercato è caratterizzato da differenze: Mentre in alcune regioni i prezzi si stabilizzano o tornano a crescere leggermente, in altre regioni si continua a registrare un calo dei prezzi. Gli immobili esistenti più vecchi, in particolare, sono sotto pressione a causa degli elevati costi di costruzione e ristrutturazione, mentre gli investimenti stanno aumentando di nuovo nelle ambite zone A. Tuttavia, l'andamento dei prezzi varia in modo significativo a seconda della regione: dove è attualmente più costoso un immobile in Germania - e dove è più conveniente? Gli esperti di VON POLL IMMOBILIEN hanno analizzato l'andamento dei prezzi medi di acquisto e di affitto* nei 400 distretti rurali e urbani nel 2024 rispetto al 2023 e hanno esaminato in particolare le 20 regioni più costose e più economiche in termini di prezzi degli immobili.
"Il mercato immobiliare è caratterizzato da nuove opportunità, anche se permangono incertezze economiche e geopolitiche. Mentre gli acquirenti continuano a prestare maggiore attenzione all'efficienza energetica e alla stabilità del valore a lungo termine, l'acquisto di immobili esistenti più vecchi richiede un calcolo preciso dei costi di ristrutturazione. Allo stesso tempo, gli elevati costi di costruzione e la sostenuta domanda di abitazioni si traducono in una limitata offerta di immobili di nuova costruzione, che fa lievitare soprattutto i prezzi degli affitti. Nel 2024 i prezzi degli affitti sono aumentati in modo quasi generalizzato, raggiungendo addirittura cifre a due cifre in alcuni distretti urbani e rurali. Soprattutto in vista dell'aumento degli affitti, l'acquisto di immobili residenziali è un'alternativa sensata per proteggersi dall'aumento dei costi abitativi a lungo termine e per investire nella propria previdenza e sicurezza per la vecchiaia. Inoltre, l'attuale mercato offre agli acquirenti di immobili l'opportunità di beneficiare di prezzi più bassi in molte regioni prima che la domanda torni a crescere. Consigliamo quindi di agire ora invece di aspettare, perché chissà quanto durerà l'attuale situazione di mercato con prezzi ridotti."
I distretti rurali e urbani con i prezzi degli immobili più cari
Non sorprende che la top 20 delle regioni con i prezzi più cari per metro quadro in Germania comprenda 14 distretti rurali e urbani, tutti situati in Baviera. Sono rappresentati anche gli Stati federali di Schleswig-Holstein, Assia, due volte Baden-Württemberg e i distretti urbani di Amburgo e Berlino. Gli acquirenti di immobili devono ancora pagare i prezzi più alti per metro quadro in Germania nella città di Monaco di Baviera, con una media di 8.028 €/m2 (affitto: 19,62 €/m2), seguita dal distretto di Monaco di Baviera con 7.424 €/m.424 €/m2 (affitto: 16,90 €/m2) e Miesbach vicino al lago Tegernsee con 7.301 €/m2 (affitto: 13,81 €/m2). I distretti bavaresi di Starnberg con 6.975 €/m2 (affitto: 15,91 €/m2), Ebersberg con 6.357 €/m2 (affitto: 15,04 €/m2) e Garmisch-Partenkirchen con 6 €.206/m2 (affitto: 13,08 €/m2) appartengono al gruppo di testa.
'Normalità a Monaco significa: poco spazio abitativo, ma alta domanda in città e nel distretto. Sette delle 40 società DAX hanno sede a Monaco e dintorni. Inoltre, l'area metropolitana di Monaco attira le persone con il suo altissimo valore ricreativo, le eccellenti scuole e università, l'ampia offerta artistica e culturale, le ottime infrastrutture e lo stile di vita bavarese. Monaco di Baviera è e rimane molto richiesta. Il mercato immobiliare di Monaco e dintorni è solido. I prezzi eccessivi e insufficienti sul mercato sono stati corretti. A Monaco si è tornati alla normalità. Tuttavia, la costruzione di nuovi immobili rimane una sfida. Alcuni promotori immobiliari si trovano ad affrontare una situazione difficile: devono fare i conti con i prezzi elevati per l'acquisto dei terreni, mentre allo stesso tempo i costi di costruzione sono aumentati notevolmente. Inoltre, i venditori dovranno ancora dire addio alle aspettative di prezzo irrealistiche, ma non ci saranno nemmeno occasioni per gli acquirenti. Rispetto ad altre aree metropolitane tedesche, Monaco sarà sempre un po' più esclusiva in termini di prezzi."
Tra i primi 20 distretti urbani e rurali più costosi in termini di prezzi degli immobili c'è il distretto di Nordfriesland nello Schleswig-Holstein con una media di 6.153 €/m2 (affitto: 10,12 €/m2). Inoltre, il prezzo medio al metro quadro è aumentato del 2,4% rispetto all'anno precedente. Vale la pena notare che tre quarti di tutti i distretti urbani e rurali hanno registrato un calo dei prezzi nel 2024 rispetto al 2023.
'L'alto livello dei prezzi degli immobili nel distretto della Frisia settentrionale continua ad essere trainato dalle isole Frisone settentrionali, in particolare dall'isola di Sylt. Gli attuali prezzi al metro quadro sono rimasti stabili. È il momento delle opportunità e lo spostamento verso un mercato di acquirenti crea spazio di manovra per le negoziazioni sui prezzi. Tuttavia, assistiamo anche a una maggiore attenzione per le proprietà esistenti, che hanno raggiunto prezzi interessanti, mentre i progetti di nuova costruzione sono caratterizzati da alti costi di costruzione e da terreni solitamente acquistati a caro prezzo.'
Fig. 1: Evoluzione dei prezzi di acquisto e di affitto nei 20 distretti rurali e urbani con i prezzi al metro quadro più cari, 2024 rispetto al 2023 (Grafico: von Poll Immobilien GmbH)
Tra circa 5. 000/m2 e circa 5. 000/m2.000/m2 e 6.000/m2 in media ad Amburgo (affitto: 13,46 €/m2), nel distretto di Freising (affitto: 12,78 €/m2) e nel distretto e città di Rosenheim (affitto: rispettivamente 11,92 €/m2 e 13,01 €/m2), a Friburgo in Brisgovia (affitto: 14,04 €/m2), Francoforte sul Meno (affitto: 15,29 €/m2), nei distretti di Dachau (affitto: 15,32 €/m2), Bad Tölz-Wolfratshausen (affitto: 13,35 €/m2) e Fürstenfeldbruck (affitto: 15,54 €/m2). Ciò che colpisce in questo gruppo è che solo a Friburgo in Brisgovia i prezzi al metro quadro per case e condomini sono aumentati nel 2024 rispetto al 2023 - del 4,9%.
'I prezzi degli immobili a Friburgo in Brisgovia si sono stabilizzati, anche se in alcuni segmenti si registrano ancora lievi cali, soprattutto per gli immobili più costosi o da ristrutturare. Gli appartamenti e le case ad alto consumo energetico in buone posizioni rimangono particolarmente richiesti. Gli elevati costi di finanziamento e i crescenti requisiti normativi continuano a rappresentare una sfida. Nel complesso, tuttavia, il mercato di Friburgo si sta dimostrando resistente, con un chiaro spostamento verso acquirenti ben preparati e flessibili. In generale, i venditori devono essere preparati a tempi di commercializzazione più lunghi e a prezzi di richiesta più realistici. Gli immobili da ristrutturare o con un bilancio energetico insufficiente continueranno probabilmente a essere più difficili da vendere. Una trattativa flessibile sul prezzo e una buona presentazione dell'immobile sono fondamentali. Gli acquirenti con un capitale sufficiente possono ancora essere trovati nelle posizioni migliori."
Le 20 regioni con i prezzi degli immobili più cari in Germania includono anche la capitale tedesca Berlino con una media di 4.870 €/m2 (affitto: 15,00 €/m2), i distretti di Erding con 4.835 €/m.835 €/m2 (affitto: 12,75 €/m2) e Berchtesgadener Land con 4.813 €/m2 (affitto: 11,17 €/m2) e Stoccarda con 4.756 €/m2 (affitto: 14,70 €/m2).
Quartieri urbani e rurali con i prezzi degli immobili più bassi
Dopo le regioni più costose, è interessante dare un'occhiata anche ai quartieri urbani e rurali in cui il prezzo medio al metro quadro per gli immobili residenziali in vendita è il più basso in Germania. È sorprendente che le 20 regioni più economiche includano un totale di 17 distretti urbani e rurali negli Stati federali della Germania orientale, tra cui Turingia, Sassonia, Sassonia-Anhalt e Brandeburgo in particolare. Di conseguenza, gli acquirenti di immobili devono pagare meno nei distretti turingi di Greiz, con una media di 1.133 euro/m2 (affitto: 5,64 euro/m2), Altenburger Land con 1.179 euro/m2.179/m2 (affitto: 5,87 €/m2), il distretto di Saale-Orla con 1.190 €/m2 (affitto: 6,63 €/m2) e nel distretto sassone del Vogtland con 1.196 €/m2 (affitto: 6,63 €/m2).
Contrariamente alla tendenza che vede la maggior parte dei prezzi degli immobili in calo nel 2024 rispetto al 2023, essi sono aumentati del 13,8% tra i 20 distretti urbani e rurali più convenienti del distretto Saale-Orla,8 per cento - il terzo più alto aumento dei prezzi per gli immobili residenziali in Germania - così come nell'Elbe-Elster del 12,8 per cento, a Hildburghausen del 7,2 per cento, a Wittenberg del 4,7 per cento, nell'Erzgebirgskreis del 4,2 per cento e a Gera dell'1,3 per cento.
'Il mercato immobiliare in Turingia mostra uno sviluppo differenziato. Nei centri urbani come Erfurt, Weimar e Jena, i prezzi rimangono sostanzialmente costanti a causa della stabilità della domanda. Nelle aree rurali, invece, la contrazione e l'invecchiamento della popolazione e l'aumento del tasso di sfitto stanno portando a un calo dei prezzi degli immobili, anche se gli acquirenti hanno una scelta più ampia e spesso possono negoziare condizioni migliori. Tuttavia, i venditori devono aspettarsi tempi di commercializzazione più lunghi. Si prevede che le tendenze descritte sopra continueranno. Nelle città della Turingia si sta investendo maggiormente nella densificazione urbana per soddisfare l'elevata domanda. Allo stesso tempo, si sta cercando di rivitalizzare le aree rurali attraverso programmi di finanziamento e progetti infrastrutturali per contrastare il declino demografico.'
Tra 1.200 €/m2 e 1.300 €/m2 .300 €/m2 sono i prezzi medi di case e condomini nel distretto Erzgebirgskreis della Sassonia (affitto: 5,56 €/m2), nel distretto Elbe-Elster del Brandeburgo (affitto: 6,08 €/m2), nel distretto Görlitz della Sassonia (affitto: 5,65 €/m2) e nei distretti turingi di Unstrut-Hainich-Kreis (affitto: 6,35 €/m2), Saalfeld-Rudolstadt (affitto: 6,83 €/m2), il distretto urbano di Gera (affitto: 6,22 €/m2), il distretto di Kyffhäuserkreis (affitto: 6,63 €/m2) e il distretto di Mansfeld-Südharz in Sassonia-Anhalt (affitto: 6,03 €/m2).
Fig. 2: Evoluzione dei prezzi di acquisto e di affitto nei 20 distretti rurali e urbani con i prezzi al metro quadro più convenienti, 2024 rispetto al 2023 (Grafico: von Poll Immobilien GmbH)
Tra le prime 20 regioni più convenienti, anche se nella fascia alta, figurano anche i distretti di Zwickau in Sassonia con una media di 1 €.307 €/m2 (affitto: 5,81 €/m2), il distretto di Salzland in Sassonia-Anhalt con 1.314 €/m2 (affitto: 6,15 €/m2), Holzminden in Bassa Sassonia con 1.385 €/m2 (affitto: 6,46 €/m2), Wittenberg in Sassonia-Anhalt con 1 €.387 €/m2 (affitto: 6,51 €/m2), Hildburghausen in Turingia con 1.387 €/m2 (affitto: 7,11 €/m2), Lüchow-Dannenberg in Bassa Sassonia con 1.403 €/m2 (affitto: 6,46 €/m2).403 €/m2 (affitto: 6,81 €/m2), Werra-Meißner-Kreis in Assia con 1,5 €/m2.408 €/m2 (affitto: 6,80 €/m2) e Eichsfeld in Turingia con 1.410 €/m2 (affitto: 7,54 €/m2).
Fig. 3: Panoramica dei distretti rurali e urbani con i prezzi di acquisto e affitto più cari e più economici, 2024 (Grafico: von Poll Immobilien GmbH)
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Riassunto tabellare e classifica dei prezzi degli immobili nel 2024 per tutti i distretti rurali e urbani della Germania, ordinati per stato federale.
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*La base dei dati per l'analisi dei prezzi d'acquisto e d'affitto di case unifamiliari, bifamiliari e appartamenti si basa sui prezzi medi richiesti nel 2024 e nel 2023 da empirica-regio (dati di mercato VALUE) e da VON POLL IMMOBILIEN Research (2025).
