15.04.2025 • 7 min. tempo de leitura
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Depois de anos de boom imobiliário e de uma fase de correção dos preços em 2022 e 2023, a questão para 2024 é: o mercado atingiu o seu ponto mais baixo? O mercado é caracterizado por diferenças: Enquanto os preços estão a estabilizar ou a subir ligeiramente em algumas regiões, outras regiões continuam a registar descidas de preços. Os imóveis existentes mais antigos, em particular, estão sob pressão devido aos elevados custos de construção e renovação, enquanto o investimento está a aumentar novamente nas localizações A mais procuradas. No entanto, as tendências de preços diferem significativamente dependendo da região: então, onde a propriedade na Alemanha é atualmente mais cara - e onde é mais acessível? Os especialistas da VON POLL IMMOBILIEN analisaram a evolução dos preços médios de compra e aluguel* nos 400 distritos rurais e urbanos em 2024 em comparação com 2023 e analisaram em particular as 20 regiões mais caras e mais baratas em termos de preços de imóveis.
"O mercado imobiliário caracteriza-se por novas oportunidades, mesmo que se mantenham as incertezas económicas e geopolíticas. Enquanto os compradores continuam a prestar mais atenção à eficiência energética e à estabilidade do valor a longo prazo, a aquisição de imóveis mais antigos exige um cálculo exato dos custos de renovação. Simultaneamente, os elevados custos de construção e uma procura sustentada de habitação estão a resultar numa oferta limitada de imóveis de construção nova, o que está a fazer subir os preços das rendas, em particular. Em 2024, os preços das rendas aumentaram de forma quase generalizada, atingindo mesmo dois dígitos em algumas zonas urbanas e rurais. Tendo em conta, nomeadamente, o aumento das rendas, a compra de imóveis para habitação é uma alternativa sensata para se proteger do aumento dos custos de habitação a longo prazo e também para investir na sua própria reforma e segurança na velhice. Além disso, o mercado atual oferece aos compradores de imóveis a oportunidade de beneficiarem de preços mais baixos em muitas regiões antes de a procura voltar a aumentar. Por conseguinte, recomendamos que aja agora em vez de esperar - porque quem sabe quanto tempo durará a atual situação do mercado com preços reduzidos.'
Distritos rurais e urbanos com os preços mais caros dos imóveis
Não é de surpreender que entre as 20 regiões com os preços mais caros por metro quadrado na Alemanha se encontrem 14 distritos rurais e urbanos, todos eles situados na Baviera. Também estão representados os Estados federados de Schleswig-Holstein, Hesse, duas vezes Baden-Württemberg e os distritos urbanos de Hamburgo e Berlim. Os compradores de imóveis continuam a ter de pagar os preços mais elevados por metro quadrado na Alemanha na cidade de Munique, com uma média de 8 028 euros/m2 (renda: 19,62 euros/m2), seguida do distrito de Munique, com 7 euros.424 €/m2 (renda: 16,90 €/m2) e Miesbach, perto do lago Tegernsee, com 7.301 €/m2 (renda: 13,81 €/m2). Os distritos bávaros de Starnberg com 6.975 euros/m2 (renda: 15,91 euros/m2), Ebersberg com 6.357 euros/m2 (renda: 15,04 euros/m2) e Garmisch-Partenkirchen com 6.206/m2 (renda: €13,08/m2) pertencem ao grupo superior.
"A normalidade em Munique significa: pouco espaço para viver, mas grande procura na cidade e no bairro. Só sete das 40 empresas do DAX estão sediadas em Munique e arredores. Além disso, a área metropolitana de Munique atrai as pessoas com o seu elevado valor recreativo, excelentes escolas e universidades, uma vasta gama de arte e cultura, infra-estruturas muito boas e o modo de vida bávaro. Munique tem e continua a ter uma grande procura. O mercado imobiliário em Munique e arredores é sólido. Os excessos e as subavaliações de preços no mercado foram corrigidos. Voltámos à normalidade em Munique. No entanto, a construção de novos imóveis continua a ser um desafio. Alguns promotores imobiliários estão a enfrentar uma situação difícil: têm de contar com preços elevados na compra de terrenos e, ao mesmo tempo, os custos de construção aumentaram acentuadamente. Além disso, os vendedores ainda terão de dizer adeus a expectativas de preços irrealistas - mas também não haverá pechinchas para os compradores. Em comparação com outras áreas metropolitanas da Alemanha, Munique será sempre um pouco mais exclusiva em termos de preços."
Um dos 20 distritos urbanos e rurais mais caros em termos de preços de imóveis é o distrito de Nordfriesland em Schleswig-Holstein, com uma média de 6.153 euros/m2 (renda: 10,12 euros/m2). Além disso, o preço médio por metro quadrado aumentou 2,4 por cento em comparação com o ano anterior. Vale a pena notar aqui que três quartos de todos os distritos urbanos e rurais registaram um declínio nos preços em 2024 em comparação com 2023.
"O elevado nível de preços dos imóveis no distrito da Frísia do Norte continua a ser impulsionado pelas ilhas da Frísia do Norte, em particular, claro, pela ilha de Sylt. Os preços actuais por metro quadrado mantiveram-se estáveis. É a altura das oportunidades e a mudança para um mercado de compradores cria espaço de manobra para negociações de preços. No entanto, também estamos a assistir a um maior enfoque nas propriedades existentes, que se tornaram atractivas em termos de preços, enquanto os projectos de construção nova se caracterizam por custos de construção elevados e, normalmente, por terrenos comprados a preços elevados.'
Fig. 1: Evolução dos preços de compra e aluguer nos 20 bairros rurais e urbanos com os preços do metro quadrado mais caros, 2024 versus 2023 (Gráfico: von Poll Immobilien GmbH)
Entre aprox. 5.000/m2 e 6.000/m2 em média em Hamburgo (renda: 13,46 €/m2), no distrito de Freising (renda: 12,78 €/m2) e no distrito e cidade de Rosenheim (renda: 11,92 €/m2 e 13,01 €/m2 respetivamente), Freiburg im Breisgau (renda: 14,04 €/m2), Frankfurt am Main (renda: 15,29 €/m2), nos distritos de Dachau (renda: 15,32 €/m2), Bad Tölz-Wolfratshausen (renda: 13,35 €/m2) e Fürstenfeldbruck (renda: 15,54 €/m2). O que é surpreendente neste grupo é que apenas em Freiburg im Breisgau os preços do metro quadrado de casas e condomínios aumentaram em 2024 em comparação com 2023 - em 4,9 por cento.
"Os preços dos imóveis em Freiburg im Breisgau estabilizaram - apesar de ainda se registarem ligeiras descidas em alguns segmentos, especialmente nos imóveis mais caros ou que necessitam de renovação. Os apartamentos e as moradias de elevado rendimento em boas localizações continuam a ter uma procura particularmente elevada. Os elevados custos de financiamento e o aumento dos requisitos regulamentares continuam a colocar desafios. No entanto, de um modo geral, o mercado em Friburgo está a mostrar-se resistente, com uma clara mudança para compradores bem preparados e flexíveis. Em geral, os vendedores têm de estar preparados para tempos de comercialização mais longos e preços de venda mais realistas. Os imóveis que precisam de ser renovados ou que têm um fraco balanço energético continuarão provavelmente a ser mais difíceis de vender. As negociações de preços flexíveis e uma boa apresentação do imóvel são cruciais. Ainda é possível encontrar compradores com capital próprio suficiente em localizações privilegiadas.'
As 20 regiões com os preços imobiliários mais caros na Alemanha incluem também a capital alemã, Berlim, com uma média de 4.870 €/m2 (renda: 15,00 €/m2), os distritos de Erding, com 4.835 €/m2 (renda: €12,75/m2) e Berchtesgadener Land com €4.813/m2 (renda: €11,17/m2) e Estugarda com €4.756/m2 (renda: €14,70/m2).
Distritos rurais e urbanos com os preços mais baratos dos imóveis
Após as regiões mais caras, também é interessante dar uma olhada nos distritos urbanos e rurais onde o preço médio por metro quadrado de imóveis residenciais à venda é o mais barato da Alemanha. É surpreendente que as 20 regiões mais baratas incluam um total de 17 distritos urbanos e rurais nos estados federais da Alemanha Oriental, incluindo a Turíngia, a Saxónia, a Saxónia-Anhalt e Brandenburgo, em particular. Assim, os compradores de imóveis têm de pagar menos nos distritos de Greiz, na Turíngia, com uma média de 1.133 euros/m2 (renda: 5,64 euros/m2), Altenburger Land, com 1.179/m2 (renda: €5,87/m2), o distrito de Saale-Orla com €1.190/m2 (renda: €6,63/m2) e no distrito de Saxon Vogtland com €1.196/m2 (renda: €6,63/m2).
Contrariando a tendência de que a maioria dos preços dos imóveis caiu em 2024 em comparação com 2023, eles subiram 13,8 por cento entre os 20 distritos urbanos e rurais mais acessíveis no distrito de Saale-Orla,8 por cento - o terceiro maior aumento de preço para imóveis residenciais na Alemanha - bem como em Elbe-Elster em 12,8 por cento, em Hildburghausen em 7,2 por cento, em Wittenberg em 4,7 por cento, no Erzgebirgskreis em 4,2 por cento e em Gera em 1,3 por cento.
"O mercado imobiliário na Turíngia está a mostrar um desenvolvimento diferenciado. Nos centros urbanos, como Erfurt, Weimar e Jena, os preços mantêm-se praticamente constantes devido a uma procura estável. Nas zonas rurais, pelo contrário, a diminuição e o envelhecimento da população e o aumento das taxas de desocupação conduzem à queda dos preços dos imóveis, embora os compradores tenham mais possibilidades de escolha e possam frequentemente negociar melhores condições. No entanto, os vendedores devem contar com tempos de comercialização mais longos. Prevê-se que as tendências acima descritas se mantenham. Nas cidades da Turíngia, há um maior investimento na densificação urbana, a fim de satisfazer a elevada procura. Simultaneamente, estão a ser feitos esforços para revitalizar as zonas rurais através de programas de financiamento e projectos de infra-estruturas, a fim de contrariar o declínio demográfico.'
Entre €1.200/m2 e €1.300 €/m2 são os preços médios dos imóveis para casas e condomínios no distrito de Erzgebirgskreis da Saxónia (renda: 5,56 €/m2), no distrito de Elbe-Elster de Brandenburgo (renda: 6,08 €/m2), no distrito de Görlitz da Saxónia (renda: 5,65 €/m2), bem como nos distritos de Unstrut-Hainich-Kreis, na Turíngia (renda: 6,35 €/m2), Saalfeld-Rudolstadt (renda: 6,83 €/m2), no distrito urbano de Gera (renda: 6,22 €/m2), o distrito de Kyffhäuserkreis (renda: 6,63 €/m2) e o distrito de Mansfeld-Südharz, na Saxónia-Anhalt (renda: 6,03 €/m2).
Fig. 2: Desenvolvimento dos preços de compra e aluguer nos 20 distritos rurais e urbanos com os preços mais baratos por metro quadrado, 2024 versus 2023 (Gráfico: von Poll Immobilien GmbH)
As 20 regiões mais baratas, embora na faixa superior, também incluem os distritos de Zwickau na Saxónia com uma média de €1.307/m2 (renda: 5,81 €/m2), o distrito de Salzland, na Saxónia-Anhalt, com 1 314 €/m2 (renda: 6,15 €/m2), Holzminden, na Baixa Saxónia, com 1 385 €/m2 (renda: 6,46 €/m2), Wittenberg, na Saxónia-Anhalt, com 1.387 €/m2 (renda: 6,51 €/m2), Hildburghausen na Turíngia com 1.387 €/m2 (renda: 7,11 €/m2), Lüchow-Dannenberg na Baixa Saxónia com 1.403 €/m2 (renda: 6,81 €/m2), Werra-Meißner-Kreis em Hesse com 1.408 €/m2 (renda: 6,80 €/m2) e Eichsfeld, na Turíngia, com 1.410 €/m2 (renda: 7,54 €/m2).
Fig. 3: Visão geral dos distritos rurais e urbanos com os preços de compra e aluguer mais caros e mais baratos, 2024 (Gráfico: von Poll Immobilien GmbH)
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Síntese tabular e classificação dos preços dos imóveis em 2024 para todos os distritos rurais e urbanos da Alemanha, ordenados por estado federal.
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*A base de dados para a análise do preço de compra e do preço de aluguer de casas e apartamentos isolados e geminados baseia-se nos preços médios pedidos em 2024 e 2023 da empirica-regio (dados de mercado VALUE) e da VON POLL IMMOBILIEN Research (2025).
