"La perle du Danube" - un regard sur le marché immobilier de la capitale hongroise

ENTRETIEN AVEC DOMONKOS GYÖRGY, PARTENAIRE DE LICENCE CHEZ VON POLL REAL ESTATE BUDAPEST.

Budapest n'est pas seulement la capitale de la Hongrie, mais aussi le cœur économique, social et culturel du pays. Elle est inscrite au patrimoine mondial de l'UNESCO et abrite une série de monuments spectaculaires et de points forts architecturaux - dont la citadelle de Buda, le palais royal avec son quartier du château vieux de 800 ans, le bâtiment du Parlement sur la rive de Pest ou la basilique dans le centre-ville. Les nombreuses stations thermales et balnéaires ainsi que la culture très marquée des cafés ne sont que quelques-uns des aspects qui contribuent à la qualité de vie élevée de la "Perle du Danube". Les partenaires de master licence chez VON POLL REAL ESTATE Budapest, Domonkos György et Dr. Kató Zoltán, connaissent les particularités de la ville et sont les bons interlocuteurs lorsqu'il s'agit d'acquérir un bien immobilier en Hongrie - en particulier à Budapest. Domonkos György donne un aperçu de la situation actuelle du marché et montre ce à quoi les acheteurs potentiels internationaux doivent faire attention.

Monsieur György, résumez brièvement la situation : Quelle est la situation actuelle sur le marché immobilier de Budapest ?

DOMONKOS GYÖRGY

Après avoir marqué le pas en 2023 en raison de la forte inflation, de la hausse des taux hypothécaires et de la baisse consécutive du pouvoir d'achat, le marché immobilier de Budapest a connu une nette reprise en 2024. Après des baisses de prix en 2022, les prix ont à nouveau connu des augmentations à deux chiffres - par exemple, les prix des appartements en copropriété à Budapest ont augmenté de 14,3 %. Les chiffres des transactions ont également évolué à nouveau à la hausse, car de nombreux achats précédemment reportés ont été réalisés en 2024 en raison de l'amélioration des conditions d'intérêt. Depuis, les biens en bon état très demandés se négocient en l'espace de deux à trois mois, les biens exclusifs situés dans des endroits de premier choix se négocient même souvent en quelques semaines. Les appartements de deux à trois pièces sont particulièrement appréciés des investisseurs locaux et internationaux, car ils peuvent être loués à long terme à un bon rapport qualité-prix. Budapest est encore sous-évaluée par rapport à d'autres capitales d'Europe centrale et orientale - cette différence de prix va se réduire à long terme. Il existe donc un potentiel de plus-value considérable pour Budapest.

Quelles tendances et prévisions voyez-vous pour les années à venir ?

DOMONKOS GYÖRGY

Cette année, une part importante des aides publiques et des fonds économisés sera investie dans la rénovation et la réhabilitation de biens immobiliers existants. Cela jouera donc un rôle important dans les années à venir. Comme dans de nombreuses autres métropoles, Budapest connaît une pénurie de logements disponibles. Ce n'est donc pas un hasard si les promoteurs immobiliers lancent de nouveaux projets - en particulier dans le segment des appartements - avec un dynamisme croissant. En fait, les permis de construire délivrés au premier trimestre 2025 ont triplé par rapport à l'année précédente. Nous verrons donc une nette croissance dans ce segment à moyen et long terme. Il ne s'agit pas seulement de petits projets résidentiels, mais parfois de quartiers entiers, comme Marina City dans le 13e arrondissement sur le Danube. Mais des investissements importants sont également réalisés dans plusieurs quartiers du 14e arrondissement de Zoug.

Où se trouvent les régions les plus appréciées de Budapest et dont la valeur est en même temps la plus stable ?

DOMONKOS GYÖRGY

En principe, il y a plusieurs arrondissements et quartiers qui sont très prisés, surtout par les investisseurs. Le plus convoité est le 13e arrondissement - situé au nord du centre-ville du côté de Pest - dans lequel une grande offre de nouveaux appartements est actuellement en cours de construction. Mais du côté de Buda, au sud-ouest de la ville, le 11e arrondissement est également extrêmement demandé. En outre, le centre-ville de Budapest est traditionnellement très prisé. Dans le 5e arrondissement central, on trouve un grand choix d'appartements haut de gamme exclusifs. Les arrondissements voisins 6, 7, 8 et 9 comptent également parmi les sites offrant une excellente qualité de vie, mais leurs prix sont encore un peu plus modérés que ceux du 5e arrondissement. Les prix des appartements avec vue sur le Danube ne sont pas pris en compte ici - ils font partie des meilleurs emplacements de la ville et leur prix est bien plus élevé. C'est dans les arrondissements 2 et 12, à l'ouest de Budapest, que les prix sont les plus élevés. Les personnes intéressées y trouvent de nombreux espaces verts, un environnement résidentiel calme ainsi que des maisons individuelles et des villas spacieuses.

Quelle est la proportion d'acheteurs internationaux en Hongrie ou à Budapest ? Et d'où viennent les acheteurs potentiels ?

DOMONKOS GYÖRGY

Au niveau national, la part des acheteurs internationaux n'est que de deux à trois pour cent. A Budapest, en revanche, elle est nettement plus élevée, avec environ douze pour cent. Dans ce contexte, les acheteurs chinois sont les plus actifs sur le marché immobilier de Budapest - en particulier dans les arrondissements 7, 8 et 13 proches du centre, où ils trouvent déjà une forte connexion avec la communauté. Après le Brexit, le nombre d'acheteurs britanniques a en outre fortement augmenté. Après les Chinois, ils constituent actuellement le plus grand groupe d'acheteurs à Budapest. Il y a également beaucoup d'acheteurs vietnamiens, mais la part des acheteurs russes et ukrainiens a également augmenté. Si les acheteurs allemands constituent le plus grand groupe d'acheteurs internationaux au niveau national, leur part est plus faible dans la capitale. Cela s'explique par le fait que les clients allemands ont tendance à préférer les zones rurales comme le lac Balaton et d'autres régions de Transdanubie.

Est-il difficile pour les acheteurs internationaux d'obtenir une hypothèque ou un financement ?

DOMONKOS GYÖRGY

Pour les clients internationaux, il est relativement facile d'obtenir un prêt - surtout s'ils ont un permis de séjour en Hongrie. La plupart des banques hongroises proposent des prêts hypothécaires aux acheteurs internationaux - principalement de l'Union européenne. L'octroi du crédit est toutefois soumis à plusieurs conditions : il faut par exemple justifier d'un revenu en Hongrie ou d'un emploi à long terme en Hongrie, ce qui constitue un avantage. Dans certains cas, une adresse hongroise, un numéro d'identification fiscale ainsi qu'un compte bancaire hongrois sont également exigés. En général, un minimum de 20 à 30 % de fonds propres est requis. Certaines banques acceptent également les revenus étrangers, qui doivent toutefois être justifiés par des attestations d'employeur, des relevés de compte et des déclarations d'impôts.

En quoi le processus d'achat pour les acheteurs internationaux diffère-t-il de celui des acheteurs locaux ? Y a-t-il des obstacles juridiques ?

DOMONKOS GYÖRGY

En principe, l'achat d'un bien immobilier en Hongrie est similaire pour les acheteurs nationaux et internationaux. Néanmoins, il y a quelques aspects dont les acheteurs internationaux doivent tenir compte. Les citoyens de l'UE peuvent acquérir un logement dans les mêmes conditions que les citoyens hongrois, c'est-à-dire sans autorisation supplémentaire. En revanche, les citoyens non européens doivent demander une autorisation spéciale d'achat auprès de l'agence gouvernementale compétente et un numéro d'identification fiscale hongrois auprès de l'administration nationale des impôts et des douanes. Dans ce cas, la procédure d'autorisation peut prolonger le temps de traitement. En outre, il faut faire attention à la représentation juridique, aux règles fiscales et aux éventuelles dispositions en matière de visas.

Y a-t-il des particularités culturelles sur le marché immobilier hongrois dont les intéressés internationaux doivent tenir compte ?

DOMONKOS GYÖRGY

Le 'marchandage' joue effectivement un rôle important sur le marché immobilier hongrois. Les acheteurs potentiels internationaux, en particulier, doivent savoir que les prix sont généralement négociables. La marge de négociation dépend bien entendu de l'emplacement et de l'état du bien immobilier. Un bien immobilier situé sur le Danube, par exemple, est rarement mis sur le marché, de sorte qu'il y a peu de marge de négociation dans ce cas. En outre, il est courant de faire des offres dans le secteur de l'immobilier résidentiel. Pour être bien préparé aux spécificités du marché immobilier hongrois, telles que l'interprétation des actes de propriété, les réglementations locales, les conditions géographiques et les mécanismes du marché, il est essentiel d'être assisté par des experts immobiliers locaux.

Comment les clients peuvent-ils profiter de votre réseau et de votre expérience ?

DOMONKOS GYÖRGY

Nos experts immobiliers ont de nombreuses années d'expérience dans le domaine de l'immobilier. De plus, nous travaillons - en tant que membre du réseau VON POLL IMMOBILIEN - selon les normes allemandes, ce qui nous distingue nettement sur le marché. Cela implique également une exigence de formation continue pour nos conseillers immobiliers afin de garantir une qualité élevée et continue de nos services. VON POLL REAL ESTATE Budapest offre à ses clients une assistance personnelle et un soutien professionnel de haut niveau tout au long du processus de médiation. Nous aidons les acheteurs internationaux à s'orienter sur le marché immobilier hongrois, à trouver les opportunités qui leur conviennent le mieux et nous les assistons dans les processus juridiques et financiers.

Quels services supplémentaires proposez-vous aux clients internationaux pour faciliter l'acquisition de biens immobiliers sur place ?

DOMONKOS GYÖRGY

Les clients internationaux trouvent sur notre site de Budapest des interlocuteurs compétents - entre autres en allemand, en anglais, en espagnol et même en chinois. Nos services vont bien au-delà de la simple analyse du marché, de l'évaluation détaillée de l'emplacement et du prix des biens immobiliers et de la mise en évidence des perspectives de rendement. Nous proposons à nos clients internationaux des services de traduction, un conseil juridique approfondi ainsi qu'une assistance pour l'obtention des autorisations et un contrôle des documents. Nous nous chargeons également des négociations et, si nécessaire, de la gestion des visas et des permis de séjour. Les personnes intéressées venant d'autres pays sont donc entre de bonnes mains chez nous et bénéficient de notre expertise dans la prise en charge d'une clientèle internationale.

Cher Monsieur György, merci beaucoup pour cet entretien intéressant.

Vous trouverez de plus amples informations sur l'équipe de Domonkos György de VON POLL REAL ESTATE Budapest ainsi que sur l'offre immobilière actuelle sur place, les coordonnées et bien plus encore sur https://www.von-poll.com/de/immobilienmakler/budapest