15.04.2025 • 7 min. temps de lecture
Contenu de cet article
Après des années de boom immobilier et une phase de correction des prix en 2022 et 2023, la question se pose pour 2024 : le creux de la vague est-il atteint ? Le marché se montre différencié : Alors que dans certaines régions, les prix se stabilisent ou augmentent à nouveau légèrement, d'autres régions continuent d'enregistrer des baisses de prix. Les biens immobiliers existants, notamment les plus anciens, sont sous pression en raison des coûts élevés de construction et de rénovation, tandis que les investissements reprennent dans les emplacements A très demandés. Les experts de VON POLL IMMOBILIEN ont analysé l'évolution des prix moyens d'achat et de location* des 400 districts ruraux et urbains en 2024 par rapport à 2023 et ont notamment jeté un œil sur les 20 régions les plus chères et les 20 régions les moins chères en termes de prix de l'immobilier.
'Le marché immobilier est placé sous le signe de nouvelles opportunités, même si les incertitudes économiques et géopolitiques demeurent. Alors que les acheteurs continuent à accorder une attention accrue à l'efficacité énergétique et à la stabilité de la valeur à long terme, l'acquisition de biens immobiliers existants plus anciens nécessite un calcul précis des coûts de rénovation. Parallèlement, les coûts de construction élevés et la demande continue de logements font que l'offre de nouveaux biens immobiliers est limitée, ce qui fait surtout grimper les prix des loyers. Ceux-ci ont augmenté presque partout en 2024, dans certaines villes et districts, ils ont même atteint un niveau à deux chiffres. Face à la hausse des loyers, l'acquisition d'un logement en propriété est justement une alternative judicieuse pour se protéger durablement contre la hausse des coûts du logement et pour investir également dans sa propre prévoyance vieillesse et sa sécurité vieillesse. De plus, le marché actuel offre aux acheteurs de biens immobiliers la possibilité de profiter de la baisse des prix dans de nombreuses régions avant que la demande ne reprenne. Nous recommandons donc d'agir maintenant plutôt que d'attendre - car qui sait combien de temps la situation actuelle du marché avec des prix réduits va encore durer.'
Land- und Stadtkreise avec les prix de l'immobilier les plus chers
Il n'est guère surprenant que 14 Land- und Stadtkreise, tous situés en Bavière, fassent partie du top 20 des régions avec les prix au mètre carré les plus chers en Allemagne. On y trouve également le Schleswig-Holstein, la Hesse, deux fois le Bade-Wurtemberg ainsi que les arrondissements de Hambourg et de Berlin. C'est toujours dans la ville de Munich que les acheteurs de biens immobiliers doivent payer les prix au mètre carré les plus élevés d'Allemagne, avec une moyenne de 8 028 €/m2 (loyer : 19,62 €/m2), suivie du Landkreis de Munich avec 7.424 €/m2 (loyer : 16,90 €/m2) ainsi que Miesbach, près du lac de Tegern, avec 7.301 €/m2 (loyer : 13,81 €/m2). Les districts bavarois de Starnberg avec 6.975 €/m2 (loyer : 15,91 €/m2), Ebersberg avec 6.357 €/m2 (loyer : 15,04 €/m2) et Garmisch-Partenkirchen avec 6.206 €/m2 (loyer : 13,08 €/m2) font partie du groupe de tête.
'La normalité munichoise, c'est : peu de logements, mais une forte demande dans la ville et le district. Sept des 40 entreprises du DAX sont implantées à Munich et dans ses environs. De plus, l'agglomération munichoise attire par sa très grande valeur de loisirs, ses excellentes écoles et universités, son offre artistique et culturelle importante, sa très bonne infrastructure et son mode de vie bavarois. Munich est et reste très demandée. Le marché immobilier à Munich et dans ses environs est solide. Les exagérations et les sous-estimations de prix sur le marché ont été épurées. Nous sommes de retour à la normalité munichoise. La construction de nouveaux biens immobiliers reste toutefois un défi. Certains promoteurs immobiliers sont confrontés à une situation difficile : ils doivent s'attendre à des prix élevés pour l'acquisition de terrains, alors que dans le même temps, les coûts de construction ont fortement augmenté. De plus, les vendeurs doivent continuer à se défaire de leurs idées de prix irréalistes - mais il n'y aura pas non plus de bonnes affaires pour les acheteurs. Par rapport à d'autres agglomérations en Allemagne, Munich sera toujours un peu plus exclusive en termes de prix.'
Dans le top 20 des villes et des comtés les plus chers en termes de prix de l'immobilier, on trouve également le comté de Nordfriesland dans le Schleswig-Holstein avec une moyenne de 6.153 €/m2 (loyer : 10,12 €/m2). De plus, les prix moyens au mètre carré y ont augmenté de 2,4 % par rapport à l'année précédente. Il est à noter ici que les trois quarts de tous les arrondissements urbains et ruraux ont plutôt enregistré une baisse des prix en 2024 par rapport à 2023.
'Le niveau élevé des prix de l'immobilier dans le district de la Frise du Nord continue d'être tiré par les îles de la Frise du Nord, en particulier bien sûr par l'île de Sylt. Les prix actuels au mètre carré sont restés stables. C'est le moment de saisir les opportunités et le changement vers un marché d'acheteurs crée une marge de manœuvre pour les négociations de prix. Mais nous constatons également une plus grande focalisation sur les biens immobiliers existants, dont les prix sont devenus attractifs, tandis que les projets de construction neuve se caractérisent par des coûts de construction élevés et des terrains généralement achetés à prix fort.'
Abb. 1 : Évolution des prix d'achat et de location dans les 20 arrondissements ruraux et urbains où les prix au mètre carré sont les plus chers, 2024 versus 2023 (graphique : von Poll Immobilien GmbH)
Entre environ 5.000 €/m2 et 6.000 €/m2 Les candidats à l'achat d'un bien immobilier résidentiel doivent débourser en moyenne à Hambourg (loyer : 13,46 €/m2), dans le district de Freising (loyer : 12,78 €/m2) ainsi que dans le district et la ville de Rosenheim (loyer : 11,92 €/m2 et 13,01 €/m2), Fribourg-en-Brisgau (loyer : 14,04 €/m2), Francfort-sur-le-Main (loyer : 15,29 €/m2), dans les arrondissements de Dachau (loyer : 15,32 €/m2), Bad Tölz-Wolfratshausen (loyer : 13,35 €/m2) et Fürstenfeldbruck (loyer : 15,54 €/m2). Dans ce groupe, il est frappant de constater que seule Fribourg-en-Brisgau a vu les prix au mètre carré des maisons et des appartements en copropriété augmenter en 2024 par rapport à 2023 - de 4,9 %.
'Les prix de l'immobilier à Fribourg-en-Brisgau se sont stabilisés - même si de légers reculs sont encore enregistrés dans certains segments, notamment pour les biens immobiliers à prix élevés ou nécessitant une rénovation. Les appartements et les maisons de haute qualité énergétique bien situés restent particulièrement demandés. Les défis restent les coûts de financement élevés ainsi que les exigences réglementaires accrues. Dans l'ensemble, le marché de Fribourg se montre toutefois résistant, avec un net déplacement vers des acheteurs bien préparés et agissant de manière flexible. En principe, les vendeurs doivent s'attendre à des délais de commercialisation plus longs et à des prix plus réalistes. Les biens immobiliers nécessitant une rénovation ou présentant un mauvais bilan énergétique devraient continuer à être plus difficiles à vendre. Des négociations de prix flexibles et une bonne présentation des biens sont essentielles. Dans les emplacements de choix, on continue à trouver des acheteurs disposant de suffisamment de fonds propres.'
De même, parmi les 20 régions où les prix de l'immobilier sont les plus chers en Allemagne, on trouve la capitale allemande Berlin avec une moyenne de 4.870 €/m2 (loyer : 15,00 €/m2), les districts d'Erding avec 4.835 €/m2 (loyer : 12,75 €/m2) et Berchtesgadener Land avec 4.813 €/m2 (loyer : 11,17 €/m2) ainsi que Stuttgart avec 4.756 €/m2 (loyer : 14,70 €/m2).
Land- und Stadtkreise mit den günstigsten Immobilienpreis
Après les régions les plus chères, il est également intéressant de jeter un coup d'œil sur les villes et les districts dans lesquels le prix moyen au mètre carré des biens immobiliers résidentiels à acheter est le plus bas d'Allemagne. Il est frappant de constater que parmi les 20 régions les moins chères, on trouve 17 villes ou districts des Länder de l'Est, notamment la Thuringe, la Saxe, la Saxe-Anhalt et le Brandebourg. Par conséquent, les acheteurs de biens immobiliers doivent payer le moins dans les districts thuringiens de Greiz avec une moyenne de 1.133 €/m2 (loyer : 5,64 €/m2), Altenburger Land avec 1.179 €/m2 (loyer : 5,87 €/m2), le district de Saale-Orla avec 1.190 €/m2 (loyer : 6,63 €/m2) et dans le district saxon du Vogtland avec 1.196 €/m2 (loyer : 6,63 €/m2).
Contrairement à la tendance selon laquelle les prix de l'immobilier ont majoritairement baissé en 2024 par rapport à 2023, ils ont grimpé de 13% parmi les 20 arrondissements les moins chers de Saale-Orla,8 pour cent - la troisième plus forte hausse des prix de l'immobilier résidentiel en Allemagne - ainsi que de 12,8 pour cent à Elbe-Elster, de 7,2 pour cent à Hildburghausen, de 4,7 pour cent à Wittenberg, de 4,2 pour cent dans l'Erzgebirgskreis et de 1,3 pour cent dans le Stadtkreis Gera.
'Le marché immobilier en Thuringe montre une évolution différenciée. Dans les centres urbains comme Erfurt, Weimar et Iéna, les prix restent largement constants en raison de la stabilité de la demande. En revanche, dans les zones rurales, la diminution et le vieillissement de la population ainsi que l'augmentation du nombre de logements vacants entraînent une baisse des prix de l'immobilier. Les acheteurs ont tout de même ici un plus grand choix et peuvent souvent négocier de meilleures conditions. Les vendeurs doivent toutefois s'attendre à des délais de commercialisation plus longs. Il faut s'attendre à ce que les tendances décrites se poursuivent. Dans les villes de Thuringe, on investit de plus en plus dans la densification urbaine afin de répondre à la forte demande. Parallèlement, on s'efforce de revitaliser les zones rurales par des programmes d'aide et des projets d'infrastructure afin de contrer le recul démographique.'
Entre 1 200 €/m2 et 1.300 €/m2, les prix moyens de l'immobilier pour les maisons et les appartements en copropriété se situent dans le district saxon de l'Erzgebirg (loyer : 5,56 €/m2), dans le district brandebourgeois de l'Elbe-Elster (loyer : 6,08 €/m2), dans le district saxon de Görlitz (loyer : 5,65 €/m2) ainsi que dans les arrondissements thuringiens de Unstrut-Hainich-Kreis (loyer : 6,35 €/m2), Saalfeld-Rudolstadt (loyer : 6,83 €/m2), le Stadtkreis Gera (loyer : 6,22 €/m2), le Kyffhäuserkreis (loyer : 6,63 €/m2) ainsi que dans le district de Mansfeld-Südharz, situé en Saxe-Anhalt (loyer : 6,03 €/m2).
Abf. 2 : Evolution des prix d'achat et de location dans les 20 Landkreise et Stadtkreise avec les prix au mètre carré les moins chers, 2024 versus 2023 (graphique : von Poll Immobilien GmbH)
Parmi le top20 des régions les moins chères, bien que dans la partie supérieure, on trouve en outre les Landkreise de Zwickau en Saxe avec en moyenne 1.307 €/m2 (loyer : 5,81 €/m2), le Salzlandkreis en Saxe-Anhalt avec 1.314 €/m2 (loyer : 6,15 €/m2), Holzminden en Basse-Saxe avec 1.385 €/m2 (loyer : 6,46 €/m2), Wittenberg en Saxe-Anhalt avec 1.387 €/m2 (loyer : 6,51 €/m2), Hildburghausen en Thuringe avec 1.387 €/m2 (loyer : 7,11 €/m2), Lüchow-Dannenberg en Basse-Saxe avec 1.403 €/m2 (loyer : 6,81 €/m2), Werra-Meißner-Kreis en Hesse avec 1.408 €/m2 (loyer : 6,80 €/m2) et Eichsfeld en Thuringe avec 1.410 €/m2 (loyer : 7,54 €/m2).
Abb. 3 : Aperçu des arrondissements ruraux et urbains avec les prix d'achat et de location les plus chers et les moins chers , 2024 (graphique : von Poll Immobilien GmbH)
PDF à télécharger
Aperçu sous forme de tableau et classement des prix de l'immobilier en 2024 de tous les districts ruraux et urbains en Allemagne, classés par Land.
Télécharger
PDF à télécharger
Aperçu tabulaire et classement des prix de l'immobilier en 2024 de tous les arrondissements ruraux et urbains en Allemagne, classés par Land.
Télécharger
*La base de données de l'analyse des prix d'achat et de location des maisons individuelles et des appartements repose sur les prix moyens des offres en 2024 et 2023 d'empirica-regio (VALUE Markdaten) et de VON POLL IMMOBILIEN Research (2025).
