Bérleti díjak befagyasztása 2025: A bérlők és a bérbeadók hatásai

A lakbérek befagyasztása továbbra is a lakáspolitika egyik legfontosabb eszköze Németországban. Tekintettel arra, hogy számos német városban emelkednek a bérleti díjak, a német kormány úgy döntött, hogy a rendeletet legalább 2029. december 31-ig meghosszabbítja. A cél az, hogy megakadályozzák a túlzott bérleti díjakat az új bérbeadásoknál, és tovább erősítsék a bérlők védelmét a szűkös lakáspiaccal rendelkező régiókban.

De mit jelent ez a meghosszabbítás konkrétan? Milyen rendeletek érvényesek, hol aktív a Bérletszabályozás 2025 - és milyen kivételeket kell betartani?

Mit jelent a lakbérbefagyasztás? Jogalap és cél

A lakbérbefagyasztást 2015-ben vezették be a bérleti jog módosításáról szóló törvénnyel (BGB 556d-g §). Célja a meglévő lakások bérbeadói a különösen nagy lakáskereslettel rendelkező régiókban. A szabályozás korlátozza a lakbér mértékét a lakás újbóli bérbeadásakor.

Központi jogi szabály:

• Az újbóli bérbeadásnál a lakbér legfeljebb 10%-kal haladhatja meg a helyiösszehasonlító lakbért.

Ezt az összehasonlító lakbért általában a helyi lakbérindex határozza meg. Az intézkedés célja, hogy az új szerződéseknél a gyors lakbéremelést megfékezze anélkül, hogy a meglévő bérleti szerződéseket érintené.

Mely lakásokra vonatkozik a lakbérbefagyasztás - és melyekre nem?

A lakbérbefagyasztás csak bizonyos régiókra vonatkozik, amelyeket a szövetségi államok törvényi rendelettel szűkös lakáspiacként határoztak meg. Továbbá nem minden bérleti jogviszonyra vonatkozik. Egyértelmű törvényi kivételek vannak, többek között

Kivételek a lakbérbefagyasztás alól:

• Új építésű lakások: A 2014. október 1-je után először használatba vett és bérbe adott lakások mentesülnek a rendelet alól.
• Átfogó korszerűsítés: Ha az új építés költségeinek legalább egyharmadát felújításra fordították, a lakbérbefagyasztás nem alkalmazandó.
• Korábbi bérleti díj a bérleti díj befagyasztása felett: Ha a korábbi bérlő már magasabb bérleti díjat fizetett, akkor az továbbra is felszámítható.
• Fokozatos bérleti díj és indexált bérleti díj: Ezekre a bérleti szerződésekre külön szabályozás vonatkozik, és csak részben érintettek.

A lakbérbefagyasztás meghosszabbítása 2029 végéig - politikai háttér

A lakbérbefagyasztás 2029-ig történő meghosszabbításáról a szövetségi kormány 2024-ben döntött. Ezt a lakáspiac továbbra is feszült helyzete indokolta számos német városban.

A szövetségi igazságügyi minisztérium szerint számos városban az új építési kampányok ellenére jelentős hiány van megfizethető lakásokból. Az olyan városokban, mint Berlin, München, Köln, Frankfurt, Lipcse és Stuttgart továbbra is átlagon felüli bérleti díjnövekedést regisztrálnak - különösen az új bérlemények esetében.

Mely városokban és szövetségi államokban érvényes a lakbérbefagyasztás?

A lakbérbefagyasztás nem országszerte érvényes, hanem csak bizonyos városokban és településeken, amelyeket állami rendelet "szűkös lakáspiacnak " minősítettek. Egy áttekintés példaként:

• Észak-Rajna-Vesztfália (NRW): Köln, Düsseldorf, Bonn, Münster, Aachen és mások.
• Bajorország: München, Nürnberg, Regensburg, Würzburg, Erlangen.
• Berlin: országosan
• Hessen: Frankfurt am Main, Wiesbaden, Darmstadt
• Hamburg: az egész városi terület
• Baden-Württemberg: Stuttgart, Heidelberg, Freiburg, Tübingen és mások.
• Szászország: Lipcse, Drezda

A rendeletek érvényességi ideje változó, rendszeresen felülvizsgálják és kiigazítják. A bérlőknek és bérbeadóknak közvetlenül az illetékes állami hatóságoknál vagy a hivatalos honlapokon kell tájékozódniuk.

Ezért a bérbeadóknak ajánlatos minden új bérbeadás előtt elvégezniük a bérleti díj befagyasztásának és a kivételeknek a jogszabálynak megfelelő ellenőrzését.

A bérlők jogai - hogyan panaszkodhat a túl magas bérleti díj ellen?

Azoknak a bérlőknek, akik úgy vélik, hogy a bérleti díjuk sérti a lakbérkorlátozást, törvényes jogaik vannak. Fontos, hogy a megfelelő formában panaszt tegyenek a lakbérrel kapcsolatban.

Eljárás a bérlők számára:

1. Határozza meg az összehasonlító lakbért - pl. a városi lakbérindex segítségével.
2. Írásos panaszt nyújtson be a bérbeadónak (lehetőleg konkrét indoklással).
3. Követeljea túlzott bérleti díj visszafizetését (szükség esetén ügyvédi segítséggel).

Számos város és fogyasztóvédelmi központ kínál online eszközöket a lakbér ellenőrzésére vagy ingyenes tanácsadásra.

Az ingatlanpiacra gyakorolt hatások - kritika és dicséret

A lakbérek befagyasztása politikailag ellentmondásos. A kritikusok szerint gátolja a beruházásösztönzést és lassítja az új építkezéseket. Sok bérbeadó bürokratikusnak és igazságtalannak tartja a szabályozást.

A kritikusok érvei:

• A szerződéses szabadságba való beavatkozás
• A bérbeadás kisebb megtérülése
• A vásárlási piacok felé történő elmozdulás

A támogatók érvei:

• Szociálisan igazságos bérleti szerződések
• Védelem az alacsony jövedelmű háztartások kiszorulása ellen
• tehermentesítés a különösen drága városokban

A gyakorlatban egyértelmű, hogy a lakbérek befagyasztása nem csodaszer, de fontos építőelem a lakáspolitikai eszköztárban.